Unsere Hausgeldabrechnung im Detail.
Position für Position.
Eine WEG-Jahresabrechnung besteht aus vier Teilen: der Gesamtabrechnung über alle Einnahmen und Ausgaben des Wirtschaftsjahres, der Einzelabrechnung für Ihre Einheit, der Entwicklung der Erhaltungsrücklage und dem Vermögensbericht nach § 28 Abs. 4 WEG.
Alle vier finden Sie unten an einem vollständigen Beispiel. Sie können es herunterladen, ausdrucken und neben Ihre eigene Abrechnung legen.
Der Aufbau einer
WEG-Jahresabrechnung.
Die Jahresabrechnung rechnet ab, was im abgelaufenen Wirtschaftsjahr tatsächlich geflossen ist. Der Wirtschaftsplan davor war eine Schätzung, die Abrechnung ist die Wirklichkeit. Darum stehen in ihr Einnahmen und Ausgaben, nicht Ansprüche und Verpflichtungen.
Gesamtabrechnung
Alle Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft im Wirtschaftsjahr, nach Kostenarten geordnet: Heizung und Wasser, Versicherungen, Hausmeister, Treppenhausreinigung, Erhaltung, Verwaltung.
Einzelabrechnung
Derselbe Vorgang für Ihre Einheit. Jede Kostenart wird nach ihrem eigenen Schlüssel verteilt: Miteigentumsanteile, Wohnfläche, Personenzahl, Wohneinheiten oder Verbrauch. Der Schlüssel steht in jeder Zeile daneben, damit Sie ihn nachrechnen können.
Erhaltungsrücklage
Was die Gemeinschaft für künftige Dächer, Fassaden und Heizungen zurückgelegt hat. Die Rücklage wird mit Soll- und Ist-Stand ausgewiesen, dazu offene Zahlungsrückstände. Denn beides auseinanderzuhalten ist der einzige Weg zu erkennen, ob das Geld auch wirklich da ist.
Vermögensbericht
Der Stand der Erhaltungsrücklage sowie eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens. Er kam mit der WEG-Reform hinzu und ist seither jedes Jahr zu erstellen.
Die Gelder einer Eigentümergemeinschaft liegen auf offenen Fremdgeldkonten. Kontoinhaber ist die Gemeinschaft selbst, nicht die Verwaltung. Die Entwicklung dieser Konten gehört in die Abrechnung und lässt sich gegen die Kontoauszüge halten.
Eine vollständige
Abrechnung zum Mitlesen.
Das Muster ist eine echte Jahresabrechnung 2025 aus einer Kölner Gemeinschaft mit zwölf Wohneinheiten. Name, Anschrift und Bankverbindung sind ersetzt, jede Zahl und jeder Rechenweg sind geblieben. Dazu gehört der Vermögensbericht derselben Gemeinschaft zum selben Stichtag.
Wie Sie Ihre eigene
Abrechnung prüfen.
Nehmen Sie eine einzelne Kostenart und rechnen Sie sie durch. Dafür brauchen Sie nur zwei Zahlen: den Gesamtbetrag der Kostenart und Ihren Anteil am Verteilungsschlüssel.
| Wohngebäudeversicherung, gesamt |
4.760,87 € |
|---|---|
| Ihr Anteil |
742,22 € |
| Treppenhausreinigung, gesamt |
2.399,04 € |
| Ihr Anteil |
199,92 € |
| Abrechnungssumme Ihrer Einheit |
6.789,17 € |
| Vorschüsse nach Wirtschaftsplan |
6.360,00 € |
| Abrechnungsspitze |
429,17 € |
Die letzte Zeile ist die einzige, über die die Versammlung tatsächlich beschließt. Nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG wird über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der Vorschüsse beschlossen, also über diese Abrechnungsspitze. Das Zahlenwerk selbst nimmt an der Beschlussfassung nicht teil.
Achten Sie dabei auf die vorletzte Zeile: Verglichen wird mit dem Vorschuss-Soll aus dem Wirtschaftsplan, nicht mit dem, was Sie tatsächlich überwiesen haben. Der Unterschied ist keine Formalie. Stellt eine Abrechnung stattdessen die tatsächlichen Zahlungen gegenüber und weichen diese vom Soll ab, ist der Beschluss über Nachschüsse und Anpassungen nichtig (BGH, Urteil vom 20.09.2024, V ZR 195/23).
Geht eine Zahl nicht auf, liegt es meist an einem von drei Punkten: Der Verteilungsschlüssel ist ein anderer als vermutet, die Kostenart wird extern über einen Messdienst abgerechnet, wie es bei Heizung und Warmwasser die Regel ist, oder die Abrechnung erfasst eine Zahlung, die erst im Folgejahr geflossen ist.
Die Bescheinigung
nach § 35a EStG.
Der Jahresabrechnung liegt eine Bescheinigung über haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen bei. Mit ihr können Sie einen Teil der Arbeitskosten in der Steuererklärung geltend machen.
Arbeitskosten, getrennt vom Material
Absetzbar ist nur der Lohnanteil. Darum weist die Bescheinigung zu jeder Position den Gesamtbetrag, die Materialkosten und die Arbeitskosten einzeln aus und rechnet den auf Ihre Einheit entfallenden Anteil aus.
Selbstnutzer und Mieter
Wohnen Sie selbst in der Wohnung, reichen Sie die Bescheinigung mit Ihrer Steuererklärung ein. Haben Sie vermietet, machen Sie die Kosten stattdessen in der Anlage V geltend und geben die Bescheinigung an Ihren Mieter weiter.
Fragen zur
Jahresabrechnung.
01 Was ist eine Hausgeldabrechnung?
Die Hausgeldabrechnung ist die Jahresabrechnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft nach § 28 Abs. 2 WEG. Sie stellt die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben eines Wirtschaftsjahres dar, verteilt sie über die Einzelabrechnung auf jede Einheit und weist aus, ob Sie nachzahlen oder etwas zurückbekommen.
02 Worüber beschließt die Eigentümerversammlung?
Nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG beschlossen wird die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der Vorschüsse — die Abrechnungsspitze. Sie ist der Saldo aus den nach Wirtschaftsplan geschuldeten Soll-Vorauszahlungen und den auf Ihre Einheit entfallenden Kosten. Die Abrechnung selbst ist Grundlage des Beschlusses, aber nicht sein Gegenstand.
03 Was ist der Unterschied zum Wirtschaftsplan?
Der Wirtschaftsplan nach § 28 Abs. 1 WEG steht am Anfang des Wirtschaftsjahres und schätzt die zu erwartenden Kosten. Daraus ergibt sich Ihr monatliches Hausgeld. Die Jahresabrechnung steht am Ende und rechnet ab, was wirklich angefallen ist.
04 Wie kann ich die Belege einsehen?
Jeder Miteigentümer darf die Belege zur Abrechnung einsehen. Bei uns liegen sie digital vor, jeder Beleg dem zugehörigen Sachkonto zugeordnet. Wer lieber ins Büro kommt, vereinbart einen Termin während der Sprechzeit von Montag bis Freitag zwischen 9 und 13 Uhr.
05 Welche Kosten kann ich steuerlich absetzen?
Absetzbar sind die Arbeitskosten, nicht das Material. Welcher Betrag auf Ihre Einheit entfällt, steht in der Bescheinigung nach § 35a EStG, die der Abrechnung beiliegt. Vermieten Sie Ihre Wohnung, machen Sie stattdessen die Kosten in der Anlage V geltend.
06 Was ist der Vermögensbericht?
Der Vermögensbericht nach § 28 Abs. 4 WEG zeigt den Stand der Erhaltungsrücklage und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens. Er ist jedes Jahr zu erstellen und jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen.