Sondereigentumsverwaltung in Köln.
Eine Wohnung. Zwei Verwaltungen.
Die WEG-Verwaltung verantwortet das gemeinschaftliche Eigentum — etwa Dach, Fassade, Treppenhaus und Heizungsanlage. Für Ihre Wohnung und Ihr Mietverhältnis ist sie nicht zuständig: Mietvertrag, Abrechnung gegenüber Ihrem Mieter und Vorgänge innerhalb Ihrer Einheit liegen bei Ihnen.
Genau diese Aufgaben übernehmen wir in der Sondereigentumsverwaltung.
Wir verwalten Ihre Einheit unabhängig davon, wer die Gemeinschaft verwaltet — auch wenn die WEG-Verwaltung bei einem anderen Unternehmen liegt.
Wer wofür
zuständig ist.
„Wir haben doch eine Hausverwaltung“ — das stimmt. Sie arbeitet jedoch für die Eigentümergemeinschaft und verwaltet deren gemeinschaftliches Eigentum.
Ihre Aufgaben reichen nicht in Ihr individuelles Mietverhältnis hinein. Mietvertrag, Abrechnung mit Ihrem Mieter und Vorgänge innerhalb Ihrer Wohnung werden getrennt geführt.
Gemeinschaftseigentum
Zuständig für alles, was allen gehört — beauftragt und bezahlt von der Gemeinschaft.
- Dach, Fassade, tragende Wände, Treppenhaus
- Heizungsanlage, Leitungen, Aufzug
- Fenster einschließlich Rahmen und Verglasung
- Erhaltung des Gemeinschaftseigentums
- Eigentümerversammlung, Beschlüsse, Hausgeldabrechnung
- Erhaltungsrücklage der Gemeinschaft
Ihre Einheit
Zuständig für alles, was Ihnen allein gehört — und für Ihr Mietverhältnis.
- Mietvertrag, Übergabe, Abnahme, Kaution
- Mieteingang, Mahnwesen, Mieterhöhungen
- Betriebskostenabrechnung gegenüber Ihren Mietern
- Innenausbau: Bodenbeläge, Tapeten, Sanitär, Therme
- Terrasse, Gartenfläche und Stellplatz, soweit sie zu Ihrer Einheit gehören
- Ihre Abrechnung als Eigentümer, auf Wunsch mit eigener Rücklage
Was wir übernehmen.
Der vollständige Umfang. Was Ihre Einheit konkret braucht, halten wir im Vertrag fest — Umfang und Wertgrenzen legen Sie fest.
01 Mietverhältnis 7 Leistungen
- Mietverträge abschließen und kündigen.
- Übernahme und Abnahme der Mieteinheit mit Protokoll, Fotos und Zählerständen.
- Mietinkasso und Geltendmachung aller Ansprüche aus dem Mietverhältnis.
- Mieteingang überwachen, laufendes Mahnwesen außergerichtlich und gerichtlich.
- Mietkaution insolvenzfest anlegen und verwalten.
- Mieterhöhungen prüfen und geltend machen, soweit sie sich aus dem Mietvertrag ergeben oder gesetzlich möglich sind.
- Kompletter Schriftverkehr mit Ihren Mietern — mündlich wie schriftlich.
02 Abrechnung und Zahlungsverkehr 7 Leistungen
- Betriebskostenabrechnung gegenüber Ihren Mietern über sämtliche Kostenarten.
- Heiz- und Warmwasserkosten nach der Heizkostenverordnung ermitteln und mit dem Wärmedienst abstimmen.
- Bewirtschaftungskosten und Annuitäten pünktlich zahlen — nach vorheriger Prüfung. Dazu gehört auch das Hausgeld an die Gemeinschaft.
- Zahlungsvorgänge erfassen und laufend dokumentieren.
- Kontoführung durch ein vom Verwalter geführtes Treuhandkonto — streng getrennt von unserem eigenen Vermögen.
- Abrechnung an Sie: jährlich als Einnahmen-Überschuss-Rechnung — alle Einnahmen und Ausgaben Ihrer Einheit transparent gegenübergestellt.
- Eigene Rücklage für Ihre Einheit auf Wunsch ansammeln und verzinslich anlegen — unabhängig von der Erhaltungsrücklage der Gemeinschaft.
03 Technische Betreuung 4 Leistungen
- Zustand laufend überwachen — bei Bedarf unter Hinzuziehung sachkundiger Dritter auf Ihre Rechnung.
- Reparatur- und Wartungsarbeiten vergeben und überwachen, geeignete Fachfirmen auswählen. Bis zu einer Wertgrenze, die Sie festlegen, handeln wir selbstständig; darüber stimmen wir mit Ihnen ab.
- Größere Maßnahmen an Ihrer Einheit planen und überwachen.
- Regelmäßige Inspektionen vor Ort.
04 Behörden und Dritte 1 Leistung
- Behördenverkehr, soweit er die laufende Verwaltung Ihres Sondereigentums betrifft.
Ihre Ansprüche —
angemeldet und begründet.
Als einzelner Eigentümer haben Sie innerhalb der Gemeinschaft verschiedene Ansprüche. Im laufenden Betrieb geraten sie leicht aus dem Blick. Wir melden sie für Sie an — fristgerecht, nachvollziehbar und mit einer Begründung, die die Entscheidung vorbereitet.
Privilegierte Maßnahmen.
Für fünf gesetzlich benannte Zwecke kann jeder Wohnungseigentümer eine angemessene bauliche Veränderung verlangen. Die Gemeinschaft beschließt über die Durchführung; sie kann insbesondere Art, Ausführung und angemessene Bedingungen der Maßnahme festlegen.
- — Maßnahmen für Menschen mit Behinderungen
- — Lademöglichkeiten für elektrisch betriebene Fahrzeuge
- — Maßnahmen zum Einbruchsschutz
- — Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität
- — Stromerzeugung durch Steckersolargeräte
Erhaltung verlangen.
Jeder Wohnungseigentümer hat Anspruch auf eine Verwaltung, die ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Dazu gehört die ordnungsgemäße Erhaltung des Gemeinschaftseigentums.
Ist etwa das Dach über Ihrer Wohnung undicht, bereiten wir die notwendige Maßnahme vor, melden den Vorgang bei der WEG-Verwaltung an und verfolgen ihn im Rahmen der bestehenden Zuständigkeiten weiter. Ob und in welcher Form die Gemeinschaft eine konkrete Maßnahme beschließt, richtet sich nach dem Einzelfall.
Beschlüsse prüfen.
Beschlüsse können angefochten werden. Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb von zwei Monaten begründet werden. § 45 Satz 1 WEG
Wir prüfen Protokolle und Beschlussinhalte zeitnah und weisen Sie auf erkennbare Punkte hin. Wenn eine gerichtliche Prüfung sinnvoll erscheint, stimmen wir das weitere Vorgehen mit Ihnen ab und ziehen bei Bedarf anwaltliche Expertise hinzu.
Hausgeldabrechnung prüfen.
Wir gleichen Ihre Einzelabrechnung mit dem maßgeblichen Verteilerschlüssel und den für Ihre Einheit relevanten Daten ab. Auffälligkeiten oder Abweichungen zu Ihren Lasten sprechen wir frühzeitig an.
Nur die Abrechnung —
ohne alles andere.
Nicht jeder will die ganze Verwaltung abgeben. Viele Eigentümer kommen mit ihrem Mieter gut zurecht und brauchen einen einzigen Baustein: die jährliche Betriebskostenabrechnung. Diese Leistung bieten wir einzeln an — Sie erhalten die fertigen Briefe, erstellt und unterschrieben von uns.
Wer sie lieber selbst erstellt, findet im Abrechnungsportal denselben Rechenweg als Selbstbedienung, gegen eine geringere Gebühr.
Anders als die Sondereigentumsverwaltung setzt dieser Baustein voraus, dass wir Ihre Eigentümergemeinschaft verwalten. Grundlage der Mieterabrechnung ist nämlich die Hausgeldabrechnung — und die erstellen wir für Ihr Objekt ohnehin. Bei fremdverwalteten Gemeinschaften bieten wir die Mieterabrechnung nicht an.
Die Abrechnung ist der Fehlerpunkt
Sie kommt einmal im Jahr, ist fristgebunden, muss aus der Hausgeldabrechnung der Gemeinschaft abgeleitet werden und darf nur umlagefähige Kosten enthalten. Ist sie zu spät, ist eine Nachforderung regelmäßig ausgeschlossen (§ 556 Abs. 3 BGB) — den Schaden tragen dann Sie, nicht Ihr Mieter.
Aus der Hausgeldabrechnung wird eine Mieterabrechnung
Sie nennen uns die Eckdaten des Mietverhältnisses — Mieter, Zeitraum, Vorauszahlungen. Wir trennen umlagefähig von nicht umlagefähig, rechnen die Vorauszahlungen gegen und liefern die fertige, versandfertige Abrechnung.
Wir bauen diesen Schritt gerade als eigene Anwendung, in der Sie Ihre Mieterabrechnung selbst erzeugen — auf Grundlage Ihrer Hausgeldabrechnung, ergänzt um die Angaben zum Mietverhältnis. Bis dahin erledigen wir sie wie gewohnt für Sie.
Häufige Fragen zur
Sondereigentumsverwaltung.
01 Wir haben doch schon eine Hausverwaltung — wozu noch eine?
02 Müssen Sie dafür auch die WEG verwalten?
03 Lohnt sich das schon bei einer einzigen Wohnung?
04 Wer zahlt Reparaturen — ich oder die Gemeinschaft?
05 Vertreten Sie mich auch in der Eigentümerversammlung?
06 Was kostet die Sondereigentumsverwaltung?
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Nennen Sie uns Objekt, Einheit und ob Sie die volle Verwaltung oder nur die Abrechnung möchten.
Ganzes Haus statt Einheit
Sie besitzen ein Mietshaus oder Gewerbeobjekt, nicht eine Wohnung in einer Gemeinschaft.
Verwaltung Ihrer Gemeinschaft
Ihre WEG sucht eine neue Verwaltung — unser Leitfaden zeigt, worauf es beim Wechsel ankommt.