Die Wohnungsübergabe

Mit Beendigung des Mietverhältnisses schuldet der Mieter die Rückgabe der Wohnung (§ 546 Abs. 1 BGB) — und ab dem Tag, an dem der Vermieter sie zurückerhält, verjähren seine Ersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen in nur sechs Monaten (§ 548 Abs. 1 BGB).

Diese kurze Verjährung macht die Übergabe zum wichtigsten Beweistermin des ganzen Mietverhältnisses: Was im Protokoll steht, lässt sich durchsetzen — was fehlt, meist nicht.

Was „Rückgabe" heißt

Zurückgegeben ist die Wohnung, wenn der Vermieter den unmittelbaren Besitz wiedererlangt und der Mieter keinen Zugriff mehr hat — vollständig geräumt und mit allen Schlüsseln, auch den nachgemachten. Ein einzelner einbehaltener Schlüssel hält die Rückgabe offen und kann den Mieter in die Nutzungsentschädigung führen (§ 546a BGB). Hat der Mieter die Wohnung Dritten überlassen, kann der Vermieter sie auch direkt vom Dritten zurückfordern (§ 546 Abs. 2 BGB).

In welchem Zustand zurückzugeben ist, bestimmt der Vertrag: besenrein ist der Regelfall, geschuldete Schönheitsreparaturen hängen an der Wirksamkeit der Klausel — dazu Renovierungspflicht in der Mietwohnung und für die Spuren des Alltags Bohrlöcher in der Mietwohnung.

Das Übergabeprotokoll

Gesetzlich vorgeschrieben ist es nicht — aber es ist das einzige Dokument, das den Zustand der Wohnung an diesem einen Tag beweissicher festhält. Ein brauchbares Protokoll enthält:

• Datum, Anwesende, Unterschriften beider Seiten,
• Zählerstände für Strom, Gas, Wasser und Wärme,
• Raum für Raum den Zustand, konkret benannte Mängel und Schäden — ergänzt um Fotos mit Datum,
• Schlüsselliste mit Anzahl je Schließung,
• die neue Anschrift des Mieters für Abrechnung und Kautionsabwicklung.

Unterschreiben beide, wirkt das Protokoll in beide Richtungen: Der Vermieter kann dokumentierte Schäden belegen — und der Mieter ist vor später „entdeckten" Mängeln geschützt, die bei der Übergabe nicht vermerkt wurden. Verweigert eine Seite die Unterschrift, ersetzen Zeugen und Fotos die Beweisfunktion notdürftig.

Die Sechs-Monats-Falle des § 548 BGB

Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung verjähren in sechs Monaten ab Rückerhalt — nicht ab Vertragsende. Zieht der Mieter vorzeitig aus und gibt die Schlüssel zurück, läuft die Frist ab diesem Tag, auch wenn das Mietverhältnis auf dem Papier noch Monate besteht.

Sechs Monate sind schnell vorbei: Schaden feststellen, Kostenvoranschlag einholen, beziffern, anmahnen — und notfalls verjährungshemmend handeln, etwa durch Klage oder Mahnbescheid. Die bloße Zahlungsaufforderung hemmt die Verjährung nicht. Spiegelbildlich verjähren in derselben Frist die Ansprüche des Mieters auf Aufwendungsersatz und Wegnahme seiner Einrichtungen (§ 548 Abs. 2 BGB).

Beispiel

Übergabe mit Schlüsselrückgabe am 15. März. Ersatzansprüche wegen der beschädigten Türen verjähren mit Ablauf des 15. September. Wer erst im Oktober abrechnet, hat einen Anspruch, den der Mieter mit einem Satz — „Einrede der Verjährung" — zu Fall bringt.

Wenn der Mieter nicht geht

Erscheint der Mieter nicht zur Übergabe oder wohnt er schlicht weiter, drohen zwei verschiedene Rechtsfolgen: Für die Dauer der Vorenthaltung schuldet er Nutzungsentschädigung in Höhe der vereinbarten oder ortsüblichen Miete (§ 546a Abs. 1 BGB) — und setzt er den Gebrauch fort, ohne dass der Vermieter binnen zwei Wochen widerspricht, verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit. Zu dieser Frist: Widerspruchsfrist bei stillschweigender Verlängerung.

Was das für Vermieter heißt

Über Erfolg oder Misserfolg von Ersatzansprüchen entscheidet fast nie das Recht, fast immer der Beweis — und der wird in einer halben Stunde bei der Übergabe gemacht. Wir führen Übergaben für unsere Eigentümer mit Foto-Protokoll und Zählerständen durch und legen die Sechs-Monats-Frist ab Rückerhalt auf Wiedervorlage, damit kein Anspruch verjährt, der zu Recht besteht.

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