Widerspruchsfrist bei stillschweigender Verlängerung

Setzt der Mieter den Gebrauch der Wohnung nach Ablauf der Mietzeit fort, verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit — es sei denn, eine Partei erklärt ihren entgegenstehenden Willen innerhalb von zwei Wochen (§ 545 BGB); für den Vermieter beginnt die Frist erst, wenn er von der Fortsetzung Kenntnis erhält.

Bevor Sie die Frist berechnen, lohnt der Blick in den Mietvertrag: § 545 BGB ist abdingbar, und die meisten Formularmietverträge schließen die stillschweigende Verlängerung ausdrücklich aus.

Wie die Falle zuschnappt

Das Mietverhältnis ist gekündigt oder der zeitmietvertrag|Zeitmietvertrag abgelaufen — aber der Mieter wohnt weiter, als wäre nichts gewesen. § 545 BGB knüpft daran eine gesetzliche Fiktion: Aus dem beendeten Vertrag wird ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, mit allen Folgen. Der Vermieter, der räumen lassen will, muss dann erneut kündigen — und braucht dafür wieder ein berechtigtes Interesse nach § 573 BGB.

Entscheidend ist die Fortsetzung des Gebrauchs: Der Mieter nutzt die Wohnung weiter wie bisher. Bloßes Zurücklassen einzelner Gegenstände oder eine verzögerte Schlüsselrückgabe sind noch kein fortgesetzter Gebrauch — die Abgrenzung ist Einzelfallfrage, im Zweifel sollte der Vermieter vom gefährlicheren Fall ausgehen und widersprechen.

Die Zwei-Wochen-Frist

Die Frist läuft für beide Seiten unterschiedlich an (§ 545 Satz 2 BGB):

• Für den Mieter mit der Fortsetzung des Gebrauchs.
• Für den Vermieter erst mit dem Zeitpunkt, in dem er von der Fortsetzung Kenntnis erhält — etwa beim Übergabetermin, zu dem der Mieter nicht erscheint, oder beim Blick in die erkennbar weiter bewohnte Wohnung.

Beispiel

Das Mietverhältnis endet zum Monatsletzten. Beim vereinbarten Übergabetermin zwei Tage später stellt der Vermieter fest, dass der Mieter weiter in der Wohnung lebt. Ab diesem Tag laufen zwei Wochen: Geht dem Mieter der Widerspruch innerhalb dieser Frist zu, bleibt es bei der Beendigung — geht er später zu, besteht das Mietverhältnis unbefristet fort.

Der Widerspruch: formfrei, aber beweisbar — und gern vorsorglich

Eine bestimmte Form schreibt § 545 BGB nicht vor; aus Beweisgründen gehört der Widerspruch trotzdem schriftlich und zustellbar erklärt. Er muss nicht als „Widerspruch" überschrieben sein — es genügt, dass der entgegenstehende Wille klar wird, etwa durch die Räumungsaufforderung.

Zwei Absicherungen haben sich bewährt:

• Der vorsorgliche Widerspruch im Kündigungsschreiben. Schon die Kündigung kann die Erklärung enthalten, dass einer Fortsetzung des Gebrauchs widersprochen wird. Damit ist die Frist gewahrt, bevor sie beginnt.
• Die Vertragsklausel. § 545 BGB ist abdingbar; üblich ist die Klausel, dass die stillschweigende Verlängerung ausgeschlossen ist. Steht sie im Vertrag, entsteht die Falle gar nicht erst.

Was ohne Verlängerung gilt

Bleibt es bei der Beendigung, schuldet der Mieter die Rückgabe (§ 546 Abs. 1 BGB). Für die Zeit, in der er die Wohnung vorenthält, kann der Vermieter als Nutzungsentschädigung die vereinbarte oder die ortsübliche Miete verlangen (§ 546a Abs. 1 BGB) — die Geltendmachung weiteren Schadens bleibt daneben offen. Zur Abwicklung der Rückgabe selbst: Die Wohnungsübergabe.

Was das für Vermieter heißt

Die Widerspruchsfrist ist kurz, ihr Versäumnis teuer — und beides vermeidbar. Wir formulieren Kündigungen für unsere Eigentümer mit vorsorglichem Widerspruch und halten den Übergabetermin so nach, dass eine Gebrauchsfortsetzung am ersten Tag auffällt, nicht nach drei Wochen.

Sie möchten die Verwaltung Ihrer vermieteten Immobilie abgeben? Wir verwalten Miet- und Gewerbeobjekte in Köln und der Region — vom Mietshaus bis zum Gewerbegrundstück. Zur Mietverwaltung in Köln