Zeitmietvertrag

Ein Wohnraummietvertrag darf nur befristet werden, wenn der Vermieter einen der drei Gründe des § 575 Abs. 1 BGB hat und ihn dem Mieter bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt.

Fehlt der Grund oder die Mitteilung, gilt das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit — der Vertrag bleibt wirksam, nur die Befristung fällt weg.

Die drei zulässigen Gründe

§ 575 Abs. 1 BGB lässt eine Befristung nur zu, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit

1. die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will,
2. die Räume in zulässiger Weise beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder
3. die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will.

Ein anderer Grund trägt die Befristung nicht — auch nicht ein Verkaufsvorhaben oder die bloße Absicht, sich alle Möglichkeiten offenzuhalten.

Die Mitteilungspflicht

Der Grund muss dem Mieter bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt werden. Wird er nachgereicht, nur mündlich genannt oder pauschal umschrieben, gilt das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit. Das ist die praktisch häufigste Fehlerquelle: Der Vermieter hat einen tragfähigen Grund, hat ihn aber nicht in der Urkunde festgehalten.

Was der Mieter verlangen kann

Frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung kann der Mieter verlangen, dass der Vermieter ihm binnen eines Monats mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht. Erfolgt die Mitteilung später, kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um den Zeitraum der Verspätung verlangen (§ 575 Abs. 2 BGB).

Tritt der Grund erst später ein, kann der Mieter eine entsprechende Verlängerung verlangen; entfällt er ganz, kann er die Fortsetzung auf unbestimmte Zeit verlangen. Die Beweislast für Eintritt und Dauer der Verzögerung trägt der Vermieter (§ 575 Abs. 3 BGB).

Beispiel

Ein Eigentümer vermietet für drei Jahre, weil seine Tochter danach zum Studium in die Wohnung ziehen soll. Steht dieser Grund im Vertrag, endet das Mietverhältnis mit Fristablauf, ohne Kündigung. Verschiebt sich der Studienbeginn um ein Semester, kann die Mieterin eine Verlängerung um diesen Zeitraum verlangen. Zieht die Tochter gar nicht ein, kann die Mieterin die Fortsetzung auf unbestimmte Zeit verlangen.

Wo die Regel nicht gilt

• Keine ordentliche Kündigung während der Laufzeit. Ein wirksam befristetes Mietverhältnis endet mit Fristablauf; ordentlich kündbar ist es für keine der beiden Seiten. Die außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund bleibt unberührt.
• Stillschweigende Verlängerung. Setzt der Mieter den Gebrauch nach Ablauf fort, verlängert sich das Mietverhältnis nach § 545 BGB auf unbestimmte Zeit, wenn nicht binnen zwei Wochen widersprochen wird. Die Frist läuft für den Mieter ab Fortsetzung des Gebrauchs, für den Vermieter ab Kenntnis davon.
• Geschäftsraum. § 575 BGB gilt nur für Wohnraum. Gewerbemietverträge dürfen ohne Grund befristet werden — siehe Kündigungsfrist für Gewerberaum.
• Vorübergehender Gebrauch. Für Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist, gilt § 575 BGB nicht (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB).
• Keine Abweichung zulasten des Mieters. Eine dem Mieter nachteilige Vereinbarung ist unwirksam (§ 575 Abs. 4 BGB).

Was wir davon halten

Der Zeitmietvertrag ist kein Instrument der Flexibilität, sondern eines der Planung. Wer ihn ohne belastbaren Grund abschließt, hat am Ende einen unbefristeten Vertrag — und die Absicht, die er damit verfolgt hat, nicht.

Sie möchten die Verwaltung Ihrer vermieteten Immobilie abgeben? Wir verwalten Miet- und Gewerbeobjekte in Köln und der Region — vom Mietshaus bis zum Gewerbegrundstück. Zur Mietverwaltung in Köln