Kündigungsfrist für Gewerberaum

Ohne abweichende Vereinbarung beträgt die Kündigungsfrist für Geschäftsräume sechs Monate zum Quartalsende: Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs zulässig (§ 580a Abs. 2 BGB).

Diese Frist ist Auffangrecht — im Gewerbemietrecht dürfen die Parteien sie frei ändern, verlängern oder ganz ausschließen.

Die gesetzliche Frist

Für Geschäftsräume gilt nicht das Wohnraummietrecht, sondern § 580a Abs. 2 BGB: Die ordentliche Kündigung ist „spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs“ zulässig. Gerechnet vom Quartalsbeginn sind das sechs Monate.

Einen Kündigungsgrund braucht keine Seite. Kündigungsschutz, Sozialklausel und Widerspruchsrecht kennt das Gewerbemietrecht nicht — es geht davon aus, dass sich Unternehmer auf Augenhöhe gegenüberstehen und ihre Interessen im Vertrag regeln.

Beispiel

Geht die Kündigung bis zum dritten Werktag im Januar zu, endet das Mietverhältnis am 30. Juni. Wird dieser Termin verpasst, verschiebt sich das Ende um ein volles Quartal auf den 30. September. Zur Berechnung des dritten Werktags siehe Fristenberechnung im Mietrecht.

Der Vertrag geht vor

§ 580a BGB greift nur, soweit nichts anderes vereinbart ist. Üblich und zulässig sind feste Laufzeiten mit Verlängerungsoption, beidseitiger Kündigungsausschluss, längere oder kürzere Fristen. Wer eine Gewerbeeinheit kündigen will, liest deshalb zuerst den Vertrag — die gesetzliche Frist ist im gewerblichen Bestand eher die Ausnahme.

Bei einem befristeten Vertrag gibt es keine ordentliche Kündigung: Er endet mit Fristablauf. Die außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund bleibt in beiden Fällen möglich; für sie gelten nach § 580a Abs. 4 BGB dieselben Fristen, soweit außerordentlich mit gesetzlicher Frist gekündigt wird.

Die Formfalle — und was sich 2025 geändert hat

Wird ein Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr geschlossen, ohne die vorgeschriebene Form zu wahren, gilt er für unbestimmte Zeit (§ 550 BGB). Die Folge ist die eigentliche Gefahr: Die vereinbarte Laufzeit fällt weg, und jede Seite kann mit der gesetzlichen Frist kündigen — für den Mieter mit erheblichem Investitionsrisiko, für den Vermieter mit ungeplantem Leerstand.

Neu seit dem 1. Januar 2025: Für Mietverhältnisse über Grundstücke und Geschäftsräume genügt nach § 578 Abs. 1 Satz 2 BGB die Textform statt der früheren Schriftform. Ein per E-Mail ausgetauschter und als abgeschlossen erkennbarer Vertrag wahrt die Form damit ebenso wie die eigenhändig unterschriebene Urkunde. Für Altverträge galt eine Übergangsfrist; seit Januar 2026 gilt die Textform auch dort.

Entwarnung ist das nur zur Hälfte. Die Form muss weiterhin alle wesentlichen Abreden erfassen — auch spätere Nachträge über Fläche, Miete, Laufzeit oder Parteien. Eine mündlich getroffene Zusatzvereinbarung öffnet die Kündigung nach wie vor.

Wo die Regel nicht gilt

• Mischmietverhältnis. Werden Wohnung und Gewerbeeinheit in einem Vertrag überlassen, entscheidet der Schwerpunkt der Nutzung darüber, ob Wohn- oder Gewerbemietrecht gilt. Bei überwiegender Wohnnutzung greift der volle Kündigungsschutz.
• Andere Mietsachen. Für Garagen und Stellplätze ohne gewerblichen Zweck gilt nicht Absatz 2, sondern § 580a Abs. 1 Nr. 3 BGB — siehe Kündigungsfrist für die Garage.
• Gewerblich genutzte Grundstücke. Für sie greift die Ausnahme in § 580a Abs. 1 Nr. 3 BGB: Gekündigt werden kann dort nur zum Ablauf eines Kalendervierteljahrs, nicht zum Monatsende.
• Pacht statt Miete. Wird neben den Räumen auch ein Betrieb mit Fruchtziehungsrecht überlassen, gilt Pachtrecht mit eigenen Fristen.

Was das für Vermieter heißt

Im Gewerbemietrecht steht fast alles zur Verhandlung — und genau deshalb entscheidet der Vertrag über den Ertrag, nicht das Gesetz. Vor jeder Kündigung und vor jedem Nachtrag prüfen wir die Form, weil sie die Laufzeit trägt.

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