Kündigungsfrist für die Garage

Für einen eigenständigen Garagenmietvertrag beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist drei Monate zum Monatsende: Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zugehen und wirkt zum Ablauf des übernächsten Monats (§ 580a Abs. 1 Nr. 3 BGB).

Entscheidend ist deshalb die Vorfrage, ob die Garage zusammen mit einer Wohnung gemietet wurde oder ob ein davon getrennter Vertrag vorliegt.

Die gesetzliche Frist beim separaten Vertrag

Eine Garage ist Wohnraum nicht gleichgestellt und in aller Regel auch kein Geschäftsraum. Für sie greift deshalb § 580a Abs. 1 Nr. 3 BGB: Ist die Miete nach Monaten bemessen, ist die Kündigung „spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats“ zulässig.

• Termin: bis zum dritten Werktag eines Monats.
• Dauer: drei volle Monate zum Monatsende.
• Grund: keiner erforderlich. Weder Eigenbedarf noch ein sonstiges berechtigtes Interesse müssen vorliegen — der Kündigungsschutz der §§ 573 ff. BGB gilt für Wohnraum, nicht für Abstellflächen.
• Beide Seiten gleich: Mieter und Vermieter haben dieselbe Frist. Auch die Verlängerung nach fünf und acht Jahren Mietdauer, die § 573c Abs. 1 BGB dem Wohnungsmieter zugutehält, gibt es hier nicht.

Beispiel

Geht die Kündigung bis zum dritten Werktag im Januar zu, endet der Vertrag am 31. März. Wird dieser Termin verpasst, verschiebt sich das Ende um einen vollen Monat auf den 30. April. Ob der Samstag als Werktag mitzählt, entscheidet über genau diesen Monat — dazu Fristenberechnung im Mietrecht.

Ausnahme: die mitvermietete Garage

Bilden Wohnung und Garage ein Mietverhältnis, ist die Garage rechtlicher Bestandteil des Wohnraummietvertrags. Dann gilt die Frist des § 573c BGB, der Vermieter braucht einen gesetzlichen Kündigungsgrund, und eine Kündigung nur der Garage ist ausgeschlossen. § 573b BGB lässt eine solche Teilkündigung nur in einem eng umrissenen Fall zu: wenn der Vermieter die Nebenräume oder Grundstücksteile dazu verwenden will, neuen Wohnraum zu schaffen oder vorhandenen damit auszustatten. Wer die Garage anderweitig vermieten oder selbst nutzen will, erfüllt das nicht.

Woran sich das entscheidet

Steht beides in einer Vertragsurkunde unter einer Gesamtmiete, ist von einem einheitlichen Mietverhältnis auszugehen.

Bei zwei getrennten Verträgen gilt zunächst das Gegenteil: Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 12.10.2011 (VIII ZR 251/10) entschieden, dass für die rechtliche Selbstständigkeit beider Vereinbarungen eine tatsächliche Vermutung spricht. Sie wird nur durch besondere Umstände widerlegt. Der wichtigste ist die Lage auf demselben Grundstück — dann ist im Zweifel doch von einer Einheit auszugehen. Im entschiedenen Fall lag die Garage 150 Meter entfernt auf einem anderen Grundstück; deshalb blieb es bei zwei Mietverhältnissen und die Kündigung der Garage war wirksam.

Weitere Indizien für eine Einheit sind der gleichzeitige Abschluss beider Verträge, eine gemeinsam ausgewiesene Miete und die Bezugnahme des einen Vertrags auf den anderen. Gegen eine Einheit sprechen getrennte Urkunden mit je eigener Kündigungsregelung und eine ausdrückliche Vereinbarung, dass beide Verhältnisse unabhängig voneinander bestehen.

Vertragliche Abweichungen

Im separaten Garagenmietvertrag dürfen die Parteien andere Fristen vereinbaren, kürzere wie längere — etwa einen Monat zum Monatsende. Die Schutzvorschriften des Wohnraummietrechts greifen hier nicht, insbesondere nicht das Verbot einer für den Mieter nachteiligen Abweichung aus § 573c Abs. 4 BGB. Ein Blick in den eigenen Vertrag geht deshalb jeder Fristberechnung vor. Auch ein befristeter Ausschluss der ordentlichen Kündigung ist möglich und geht der gesetzlichen Frist vor.

Wo die Regel nicht gilt

• Garage als Geschäftsraum. Wird sie zu gewerblichen Zwecken überlassen, etwa als Lager eines Betriebs, richtet sich die Kündigung nach § 580a Abs. 2 BGB: spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs.
• Andere Mietzeiträume. Ist die Miete nach Tagen oder Wochen bemessen, gelten die kürzeren Fristen des § 580a Abs. 1 Nr. 1 und 2 BGB.
• Einzelfall bleibt Einzelfall. Ob Wohnung und Garage eine Einheit bilden, ist eine Auslegungsfrage. Bei Zweifeln lohnt die Prüfung vor der Kündigung, nicht danach.

Was das für Vermieter heißt

Wer Wohnung und Stellplatz künftig getrennt bewirtschaften will, entscheidet das nicht bei der Kündigung, sondern beim Vertragsschluss. Wir prüfen die Konstellation, bevor eine Kündigung hinausgeht.

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