Kündigungsfrist bei möbliertem Wohnraum

Möbliert vermieteter Wohnraum wird wie jede andere Wohnung gekündigt: spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats (§ 573c Abs. 1 BGB).

Die kurze Frist bis zum 15. eines Monats zu dessen Ablauf (§ 573c Abs. 3 BGB) gilt nur für ein möbliertes Zimmer in der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung — und auch dort nicht, wenn der Mieter es dauerhaft mit seiner Familie oder in einem auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt nutzt.

Der verbreitete Irrtum

Dass eine möblierte Wohnung schneller kündbar sei, steht in keinem Gesetz. Wer eine vollständige Wohnung möbliert vermietet, schließt einen gewöhnlichen Wohnraummietvertrag: Der Mieter genießt den Kündigungsschutz der §§ 573 ff. BGB, der Vermieter braucht ein berechtigtes Interesse, und es gilt die Frist des § 573c Abs. 1 BGB. Die Einrichtung ändert daran nichts — sie schlägt sich in der Miete nieder, nicht in der Frist.

Wann die kurze Frist gilt

§ 573c Abs. 3 BGB verweist auf § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Dessen Voraussetzungen müssen alle drei vorliegen:

1. Der Wohnraum ist Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung — das klassische Zimmer zur Untermiete, nicht die separate Einliegerwohnung mit eigenem Zugang.
2. Der Vermieter stattet ihn überwiegend mit Einrichtungsgegenständen aus.
3. Der Raum ist dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt.

Sind sie erfüllt, ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig — rund zwei Wochen statt drei Monate. Zugleich entfallen für diesen Wohnraum der Kündigungsschutz, das Mieterhöhungsrecht und die Vorschriften über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn (§ 549 Abs. 2 BGB).

Beispiel

Ein Eigentümer vermietet ein möbliertes Zimmer in seiner eigenen Wohnung an eine Studentin. Geht die Kündigung ihr am 15. eines Monats zu, endet das Mietverhältnis mit dessen letztem Tag. Zieht dieselbe Studentin dagegen mit ihrem Partner in eine möblierte Zweizimmerwohnung im Nachbarhaus, gilt die volle Frist: Zugang bis zum dritten Werktag, Ende mit Ablauf des übernächsten Monats — und der Vermieter braucht dafür einen Kündigungsgrund.

Wo die Regel nicht gilt

• Nur vorübergehender Gebrauch. Ist Wohnraum ausdrücklich nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet, kann eine kürzere Frist vereinbart werden (§ 573c Abs. 2 BGB). Das setzt einen erkennbaren, zeitlich begrenzten Zweck voraus — Monteurzimmer, Ferienwohnung, befristete Zwischennutzung. Eine bloße Etikettierung im Vertrag genügt nicht.
• Einliegerwohnung. Eine abgeschlossene Wohnung im selbst bewohnten Haus fällt nicht unter § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Für sie kann sich der Vermieter aber auf die erleichterte Kündigung nach § 573a BGB berufen, mit einer um drei Monate verlängerten Frist.
• Zeitmietvertrag. Ein wirksam befristetes Mietverhältnis endet mit Fristablauf; eine ordentliche Kündigung gibt es dort nicht.
• Fristberechnung. Für den dritten Werktag und die Rolle des Samstags siehe Fristenberechnung im Mietrecht.

Was wir davon halten

Möbliert zu vermieten ist eine Kalkulationsfrage, keine Abkürzung aus dem Mietrecht. Wer die kurze Frist braucht, muss die Konstellation dafür bauen — und wer sie nicht hat, sollte sich nicht darauf verlassen.

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