Indexmiete

Bei einer Indexmiete richtet sich die Miethöhe nach dem Preisindex des Statistischen Bundesamtes. Sie muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben, und jede Änderung wirkt erst mit Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung (§ 557b BGB).

Die Indexvereinbarung selbst muss schriftlich geschlossen sein; für die spätere Anpassung genügt die Textform.

Was vereinbart sein muss

§ 557b Abs. 1 BGB erlaubt den Parteien, schriftlich zu vereinbaren, dass die Miete durch den „vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland“ bestimmt wird. Gemeint ist der heute als Verbraucherpreisindex veröffentlichte Wert. Ein anderer Index — etwa ein regionaler oder ein Branchenindex — trägt eine Wohnraum-Indexmiete nicht.

Vereinbart wird nur der Maßstab, nicht die Erhöhung selbst. Die Miete steigt nicht automatisch: Sie ändert sich erst, wenn eine Seite die Änderung geltend macht.

Wie angepasst wird

Die Änderung ist nach § 557b Abs. 3 BGB durch Erklärung in Textform geltend zu machen. Darin sind die eingetretene Änderung des Preisindex sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung zu beziffern. Die geänderte Miete schuldet der Mieter mit Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung.

Zwischen zwei Änderungen muss die Miete mindestens ein Jahr unverändert bleiben (§ 557b Abs. 2 BGB). Maßgeblich ist der Abstand der Mieten, nicht der Abstand der Erklärungen.

Was daneben ausgeschlossen ist

• Vergleichsmiete: Eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB ist ausgeschlossen. Die Kappungsgrenze spielt bei der Indexmiete deshalb keine Rolle — es gibt nichts zu kappen.
• Modernisierung: Eine Erhöhung nach § 559 BGB kann nur verlangt werden, soweit der Vermieter bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat. Wer freiwillig modernisiert, kann die Kosten neben der Indexmiete nicht umlegen.
• Betriebskosten: Anpassungen nach § 560 BGB bleiben möglich und laufen neben der Indexmiete.
• Mietpreisbremse: Die §§ 556d bis 556g BGB gelten bei einer Indexmietvereinbarung nur für die Ausgangsmiete (§ 557b Abs. 4 BGB). Die spätere Indexierung wird an ihnen nicht erneut gemessen.

Beispiel

Die Ausgangsmiete beträgt 900 €, der Index ist seit Vertragsschluss um 6 % gestiegen. Der Vermieter erklärt die Anpassung in Textform und beziffert alten Indexstand, neuen Indexstand und die neue Miete von 954 €. Geht die Erklärung im März zu, schuldet der Mieter die neue Miete ab dem 1. Mai. Die nächste Anpassung ist frühestens ein Jahr nach der letzten Mietänderung möglich.

Wo die Regel nicht gilt

• Der Index kann auch sinken. § 557b BGB spricht von Mietänderungen, nicht von Erhöhungen. Fällt der Index, kann der Mieter die Herabsetzung nach denselben Regeln geltend machen.
• Keine Abweichung zulasten des Mieters. Eine dem Mieter nachteilige Vereinbarung ist unwirksam (§ 557b Abs. 5 BGB). Klauseln, die nur Erhöhungen zulassen oder die Jahresfrist verkürzen, tragen nicht.
• Formfehler kosten die Anpassung, nicht den Vertrag. Fehlt die Bezifferung des Index, ist die Erklärung unwirksam; die Indexvereinbarung bleibt bestehen und kann korrekt wiederholt werden.
• Nicht mit der Staffelmiete kombinierbar. Index- und Staffelmiete schließen einander aus; vereinbart werden kann nur eines von beidem.

Was wir davon halten

Die Indexmiete nimmt der Vermietung die jährliche Diskussion über die ortsübliche Vergleichsmiete — und gibt dafür die Modernisierungsumlage weitgehend aus der Hand. Welche der beiden Rechnungen aufgeht, hängt am Zustand des Hauses, nicht am Marktumfeld.

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