Die Staffelmiete

Bei der Staffelmiete wird die Miete für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe schriftlich im Voraus vereinbart — jede Staffel muss als Geldbetrag ausgewiesen sein und mindestens ein Jahr unverändert bleiben (§ 557a Abs. 1 und 2 BGB).

Der Preis der Planbarkeit: Während der Laufzeit sind Mieterhöhungen auf die Vergleichsmiete und wegen Modernisierung ausgeschlossen (§ 557a Abs. 2 Satz 2 BGB).

Die Wirksamkeitsvoraussetzungen

§ 557a BGB stellt drei Anforderungen, und jede ist eine eigene Fehlerquelle:

• Schriftform. Die Staffelvereinbarung gehört schriftlich in den Mietvertrag oder einen Nachtrag.
• Geldbetrag. Jede künftige Miete oder jede Erhöhung muss als konkreter Euro-Betrag ausgewiesen sein. Prozentangaben („jährlich 3 % mehr") genügen nicht — der Mieter soll ohne Rechnung erkennen, was auf ihn zukommt.
• Jahresabstand. Jede Staffel muss mindestens ein Jahr unverändert bleiben (§ 557a Abs. 2 Satz 1 BGB). Kürzere Sprünge machen die betroffene Staffel unwirksam.

Eine Höchstlaufzeit kennt das Gesetz nicht — Staffeln über fünf, zehn oder mehr Jahre sind zulässig, binden dann aber auch den Vermieter.

Was während der Staffelung gesperrt ist

Solange die Staffelmiete läuft, sind Erhöhungen nach den §§ 558 bis 559b BGB ausgeschlossen (§ 557a Abs. 2 Satz 2 BGB): weder Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete über den mietspiegel|Mietspiegel noch Modernisierungsumlage — auch dann nicht, wenn mitten in der Laufzeit saniert wird. Wer Modernisierungen plant, preist sie in die Staffeln ein oder wählt ein anderes Modell.

Nicht gesperrt sind die Betriebskosten: Vorauszahlungen können nach einer Abrechnung weiterhin angepasst werden (§ 560 Abs. 4 BGB).

Kündigungsausschluss: höchstens vier Jahre

Das Kündigungsrecht des Mieters darf für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelvereinbarung ausgeschlossen werden (§ 557a Abs. 3 BGB); zum Ablauf dieses Zeitraums muss die Kündigung möglich sein. Ein längerer Ausschluss ist unwirksam — die Vier-Jahres-Grenze rechnet ab Vertragsschluss, nicht ab Einzug. Für den Vermieter gilt der allgemeine Kündigungsschutz ohnehin unverändert.

Mietpreisbremse: jede Staffel zählt einzeln

In Köln gilt die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) nach der Mieterschutzverordnung NRW — und sie ist auf jede Mietstaffel anzuwenden (§ 557a Abs. 4 BGB). Maßgeblich für die zulässige Höhe einer Staffel ist der Zeitpunkt, zu dem ihre erste Miete fällig wird; eine in einer früheren Staffel wirksam begründete Miethöhe bleibt erhalten. Eine Staffelvereinbarung hebelt die Bremse also nicht aus, sie verschiebt die Prüfung nur auf jeden Staffelbeginn.

Nach der letzten Staffel

Mit dem Ende der Staffelung lebt das normale Erhöhungsregime wieder auf: Der Vermieter kann die Zustimmung zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen — mit Wartefrist und Kappungsgrenze, dazu Mieterhöhung — Arten und Fristen. Wer stattdessen eine automatische Fortschreibung will, vereinbart von vornherein eine Indexmiete; beide Modelle lassen sich nicht kombinieren.

Was das für Vermieter heißt

Die Staffelmiete kauft Planbarkeit und erspart das förmliche Erhöhungsverfahren — bezahlt mit Starrheit gegenüber Marktsprüngen und Modernisierungen. Wir rechnen für unsere Eigentümer beide Modelle gegen die ortsübliche Entwicklung, bevor der Vertrag unterschrieben ist, nicht danach.

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