Mieterhöhung — Arten und Fristen

Bei Wohnraum ist eine Mieterhöhung nur auf einem der im Gesetz vorgesehenen Wege möglich: Vergleichsmiete, Modernisierung, Staffel, Index oder Betriebskosten. Bei Geschäftsraum gilt das Gegenteil — dort steigt die Miete nur, wenn der Vertrag es vorsieht.

Welcher Weg offensteht, entscheidet sich beim Vertragsschluss: Staffel- und Indexmiete schließen die Erhöhung bis zur Vergleichsmiete aus.

Wohnraum: die fünf Wege

1. Bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB)

Der Regelfall. Der Vermieter kann die Zustimmung zur Erhöhung verlangen, wenn die Miete zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist; das Verlangen selbst kann frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung gestellt werden. Begründet wird es über Mietspiegel, Sachverständigengutachten oder Vergleichswohnungen.

Die Miete darf sich innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent erhöhen (Kappungsgrenze). In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die eine Landesverordnung bestimmt, sind es 15 Prozent.

2. Nach Modernisierung (§ 559 BGB)

Nach einer Modernisierung darf die Jahresmiete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten steigen. Erhaltungsaufwand, der ohnehin angefallen wäre, ist herauszurechnen. Zusätzlich gilt eine Kappung: Innerhalb von sechs Jahren darf die Monatsmiete um höchstens 3 € je Quadratmeter steigen, bei einer Ausgangsmiete unter 7 € je Quadratmeter um höchstens 2 €. Für Maßnahmen an der Heizungsanlage sieht das Gesetz eine eigene, engere Kappung vor.

3. Staffelmiete (§ 557a BGB)

Die künftigen Mieten werden bereits im Vertrag schriftlich festgeschrieben, je Staffel als Geldbetrag — ein Prozentsatz genügt nicht. Jede Staffel muss mindestens ein Jahr laufen. Während der Staffelmiete sind Erhöhungen nach den §§ 558 bis 559b ausgeschlossen. Das Kündigungsrecht des Mieters darf für höchstens vier Jahre ausgeschlossen werden.

4. Indexmiete (§ 557b BGB)

Die Miete folgt dem Preisindex des Statistischen Bundesamtes. Einzelheiten unter Indexmiete.

5. Betriebskosten (§ 560 BGB)

Kein Eingriff in die Grundmiete, sondern die Anpassung von Vorauszahlung oder Pauschale an die tatsächliche Entwicklung. Läuft neben allen anderen Wegen.

Die Fristen auf einen Blick

Gewerberaum: nur, was im Vertrag steht

Für Geschäftsräume gibt es keine gesetzliche Mieterhöhung. Weder Vergleichsmiete noch Modernisierungsumlage stehen zur Verfügung; ohne eine vertragliche Anpassungsregelung bleibt die Miete für die gesamte Laufzeit, wie sie ist. Üblich sind deshalb:

• Wertsicherungs- oder Indexklauseln, die an den Verbraucherpreisindex anknüpfen. Sie unterliegen dem Preisklauselgesetz und setzen in der Regel eine längere Bindung voraus.
• Staffelregelungen mit festen Beträgen zu festen Terminen.
• Umsatzmiete, meist als Grundmiete plus prozentualer Umsatzanteil.
• Anpassungsklauseln nach Vergleichsmieten, die einen Sachverständigen vorsehen, wenn sich die Parteien nicht einigen.

Fehlt eine solche Klausel, bleibt nur die Verhandlung — oder die Kündigung mit anschließender Neuvermietung, siehe Kündigungsfrist für Gewerberaum.

Wo die Regel nicht gilt

• Die Wohnfläche ist die tatsächliche. Eine im Vertrag angegebene, abweichende Fläche ist für die Erhöhung nach § 558 BGB ohne Bedeutung — auch bei einer Abweichung unter zehn Prozent. Einzelheiten unter Wohnflächenberechnung.
• Keine Kombination. Staffel- und Indexmiete schließen einander aus, und beide sperren die Erhöhung bis zur Vergleichsmiete.
• Öffentlich geförderter Wohnraum folgt eigenen Regeln; die Kostenmiete richtet sich nicht nach § 558 BGB.
• Keine Abweichung zulasten des Mieters. Vereinbarungen, die dem Mieter gegenüber dem Gesetz nachteilig sind, sind bei allen Erhöhungsarten unwirksam.

Was das für Vermieter heißt

Die Frage, welche Mieterhöhung möglich ist, wird nicht bei der Erhöhung beantwortet, sondern beim Vertragsschluss. Wer eine Staffel vereinbart, hat Planungssicherheit und gibt die Modernisierungsumlage aus der Hand — wer nichts vereinbart, hat bei Gewerberaum gar nichts.

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