Wohnflächenberechnung

Für eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zählt allein die tatsächliche Wohnfläche — eine im Mietvertrag abweichend angegebene Fläche ist dafür ohne rechtliche Bedeutung, auch wenn die Abweichung unter zehn Prozent liegt (BGH, Urteil vom 18.11.2015 – VIII ZR 266/14).

Fehlt eine Vereinbarung darüber, wie gerechnet wird, ist bei Wohnraum regelmäßig die Wohnflächenverordnung heranzuziehen.

Wie gerechnet wird

Die Wohnflächenverordnung gibt den Maßstab vor. § 4 WoFlV staffelt die Anrechnung nach Nutzbarkeit:

• voll angerechnet werden Grundflächen von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern,
• zur Hälfte solche mit einer lichten Höhe von mindestens einem und weniger als zwei Metern — die klassische Dachschräge — sowie unbeheizbare Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche nach allen Seiten geschlossene Räume,
• in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte die Grundflächen von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen.

Flächen unter einem Meter lichter Höhe bleiben außer Ansatz. Keller, Waschküche, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Garagen und Heizungsräume gehören nicht zur Wohnfläche.

Warum die 10-Prozent-Regel gefallen ist

Lange galt: Eine Abweichung bis zehn Prozent ist unerheblich, der Vermieter muss sich an der im Vertrag genannten Fläche festhalten lassen. Für die Mieterhöhung gilt das nicht mehr. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 18.11.2015 (VIII ZR 266/14) entschieden, dass eine im Mietvertrag enthaltene, von der Wirklichkeit abweichende Flächenangabe für die Anwendung des § 558 BGB ohne rechtliche Bedeutung ist — maßgeblich ist allein die tatsächliche Größe. Damit hat der Senat seine frühere Rechtsprechung ausdrücklich aufgegeben.

Das wirkt in beide Richtungen: Ist die Wohnung größer als im Vertrag angegeben, darf der Vermieter mit der tatsächlichen Fläche rechnen. Ist sie kleiner, muss er es. Die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB bleibt in beiden Fällen zu beachten — sie bemisst sich nach der bisher gezahlten Miete, nicht nach dem Quadratmeterpreis.

Die Flächenabweichung als Mangel

Davon zu trennen ist die Frage, ob eine zu kleine Wohnung ein Mangel ist. Hier gilt die Zehn-Prozent-Schwelle weiterhin: Liegt die tatsächliche Fläche mehr als zehn Prozent unter der vereinbarten, ist die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB gemindert, und der Mieter kann in Höhe der Abweichung mindern — siehe Mietminderung. Bei geringeren Abweichungen bleibt es bei der vereinbarten Miete.

Beispiel

Im Vertrag stehen 80 m², tatsächlich sind es nach WoFlV 74 m². Für eine Mieterhöhung nach § 558 BGB ist mit 74 m² zu rechnen; der Vergleich mit dem Mietspiegel erfolgt auf dieser Grundlage. Zugleich liegt die Abweichung bei 7,5 Prozent und damit unter der Schwelle, ab der sie als Mangel gilt — eine Minderung scheidet aus.

Wo die Regel nicht gilt

• Abweichende Vereinbarung. Die Parteien können ein anderes Berechnungsverfahren vereinbaren, etwa die DIN 277. Ohne Vereinbarung ist bei Wohnraum die WoFlV maßgeblich.
• Gewerberaum. Dort gilt die WoFlV nicht; üblich ist die Berechnung nach DIN 277 oder MF/G. Was gilt, muss der Vertrag sagen.
• Balkonanrechnung ist keine feste Größe. Das Viertel ist der Regelfall, die Hälfte die Obergrenze — welcher Ansatz richtig ist, hängt von Lage und Nutzbarkeit ab.
• Alte Verträge. Für vor 2004 geschlossene Verträge kann noch die II. Berechnungsverordnung als vereinbarter Maßstab in Betracht kommen.

Was das für Vermieter heißt

Wer erhöhen will, sollte die Fläche vorher kennen. Eine Aufmaßprüfung vor der ersten Mieterhöhung kostet einmal Geld und verhindert, dass eine im Übrigen korrekte Erhöhung an einer Zahl aus dem Exposé scheitert.

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