Mietminderung
Die Mietminderung tritt kraft Gesetzes ein: Mindert ein Mangel die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch, ist nur noch eine angemessen herabgesetzte Miete geschuldet (§ 536 Abs. 1 BGB) — ohne dass der Mieter sie erklären müsste.
Gerechnet wird von der Bruttomiete einschließlich Betriebskostenvorauszahlung oder -pauschale, nicht von der Nettokaltmiete (BGH, Urteil vom 20.07.2005 – VIII ZR 347/04).
Was ein Mangel ist — und was keiner
Ein Mangel liegt vor, wenn der tatsächliche Zustand vom vertraglich geschuldeten abweicht und dadurch die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt ist. Unerhebliche Beeinträchtigungen bleiben außer Betracht (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB) — ein tropfender Wasserhahn ist ein Reparaturfall, keine Minderung.
Zwei Sperren stehen davor:
- § 536b BGB: Wer den Mangel bei Vertragsschluss kennt, kann nicht mindern. Dasselbe gilt bei grob fahrlässiger Unkenntnis, wenn der Vermieter ihn nicht arglistig verschwiegen hat, und bei vorbehaltloser Annahme trotz Kenntnis.
- § 536c BGB: Der Mieter muss den Mangel unverzüglich anzeigen. Unterlässt er es, kann er die Minderung für die Zeit bis zur Anzeige nicht geltend machen. Die Anzeige ist damit der praktisch wichtigste Punkt — und der, an dem die meisten Auseinandersetzungen entschieden werden.
Eine dritte Ausnahme betrifft die energetische Modernisierung: Für drei Monate bleibt eine Beeinträchtigung außer Betracht, die auf einer Maßnahme nach § 555b Nr. 1 BGB beruht (§ 536 Abs. 1a BGB).
Wie hoch gemindert wird
Die Minderung bemisst sich nach der Bruttomiete, also einschließlich Betriebskostenvorauszahlung oder -pauschale. Der Bundesgerichtshof hat das mit Urteil vom 20.07.2005 (VIII ZR 347/04) entschieden. Wer von der Nettokaltmiete rechnet, kommt systematisch auf einen zu niedrigen Betrag.
Der Prozentsatz richtet sich nach Schwere, Umfang und Dauer der Beeinträchtigung: Welcher Teil der Wohnung ist betroffen, wie lange, zu welcher Jahreszeit, und wie stark ist die Nutzung tatsächlich eingeschränkt.
Die folgenden Werte sind Orientierungsspannen aus veröffentlichten Entscheidungen, überwiegend von Amts- und Landgerichten. Sie sind kein Tarif und begründen keinen Anspruch auf einen bestimmten Prozentsatz. Jeder Fall wird einzeln bewertet; dieselbe Mangelart kann je nach Umständen weit darunter oder darüber liegen.
| Mangel | Orientierungsspanne |
|---|---|
| Heizungsausfall im Winter, vollständig | 50–100 % |
| Heizung zu schwach (Raumtemperatur tagsüber unter 18 °C) | 15–30 % |
| Warmwasserausfall | 10–15 % |
| Schimmel, kleinflächig in einem Raum | 5–15 % |
| Schimmel, großflächig in mehreren Räumen | 20–50 % |
| Baulärm von einer benachbarten Baustelle | 10–20 %, in Extremfällen mehr |
| Feuchtigkeit im Keller, Lagerung unmöglich | 5–10 % |
| Ausfall des Aufzugs in den oberen Geschossen | 5–10 % |
| Wohnfläche mehr als 10 % kleiner als vereinbart | in Höhe der Abweichung |
Beispiel
Die Bruttomiete beträgt 1.000 €. Die Heizung fällt im Januar vollständig aus; der Mieter zeigt den Mangel am selben Tag an, die Reparatur dauert zwölf Tage. Gemindert wird für diese zwölf Tage, nicht für den ganzen Monat: Bei einer Quote von 60 % ergibt das 1.000 € ÷ 31 × 12 × 60 % = rund 232 €.
Hätte der Mieter den Ausfall erst am zehnten Tag angezeigt, wäre die Minderung auf die verbleibenden Tage beschränkt.
Wo die Regel nicht gilt
- Vom Mieter verursachte Mängel berechtigen nicht zur Minderung.
- Geschäftsraum: § 536 Abs. 4 BGB schützt nur Wohnraummieter vor abweichenden Vereinbarungen. Im Gewerbemietvertrag darf die Minderung eingeschränkt oder auf unbestrittene Forderungen begrenzt werden.
- Zu hoch gemindert ist gefährlich. Wer die Miete unberechtigt oder deutlich überhöht kürzt, gerät in Zahlungsverzug — mit den Folgen aus Mietrückstand — was Vermieter tun können. Im Zweifel unter Vorbehalt zahlen und den Betrag zurückfordern.
- Minderung ist kein Ersatz für die Mängelbeseitigung. Der Anspruch auf Instandsetzung bleibt daneben bestehen.
Wie wir damit umgehen
Eine angezeigte Mängelanzeige wird bei uns am selben Tag erfasst und mit Datum beantwortet — nicht aus Höflichkeit, sondern weil ab diesem Datum gerechnet wird. Je schneller der Mangel weg ist, desto kleiner ist die Rechnung für beide Seiten.
Schleumer Immobilienverwaltung GmbH, Köln — Hausverwaltung seit 1989, Mitglied im VDIV Nordrhein-Westfalen. Alle Mitarbeiter mit Objektverantwortung sind als zertifizierte Verwalter nach § 26a WEG qualifiziert; entsprechend darf sich auch unser Unternehmen als zertifiziert bezeichnen.
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