Kleinreparaturen

Eine Kleinreparaturklausel ist nur wirksam, wenn sie drei Grenzen zugleich enthält: einen Höchstbetrag je Einzelreparatur, eine Obergrenze für die Jahresbelastung und die Beschränkung auf Teile, die dem häufigen und unmittelbaren Zugriff des Mieters unterliegen.

Fehlt eine dieser Grenzen oder sind die Beträge zu hoch, ist die gesamte Klausel unwirksam — der Mieter trägt dann auch die kleinste Reparatur nicht.

Der Ausgangspunkt: alles ist Vermietersache

Die Erhaltung der Mietsache ist Pflicht des Vermieters (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Eine Kleinreparaturklausel weicht davon zulasten des Mieters ab und ist deshalb als Formularklausel an § 307 BGB zu messen — sie darf den Mieter nicht unangemessen benachteiligen.

Die drei Bedingungen

1. Höchstbetrag je Einzelfall. Er begrenzt, was eine einzelne Reparatur kosten darf, um überhaupt unter die Klausel zu fallen. Liegt die Rechnung darüber, trägt der Vermieter den gesamten Betrag, nicht nur den übersteigenden Teil.
2. Jahresobergrenze. Sie begrenzt die Summe, mit der der Mieter in einem Jahr belastet werden kann; üblich ist eine Anknüpfung an die Jahresmiete.
3. Gegenständliche Beschränkung. Erfasst werden dürfen nur Teile, die dem häufigen und unmittelbaren Zugriff des Mieters unterliegen: Armaturen, Licht- und Klingelschalter, Fenster- und Türgriffe, Rollladengurte, Verschlüsse von Fensterläden. Nicht erfasst sind Leitungen in der Wand, Heizkörperventile hinter Verkleidungen, die Therme, das Dach.

Der Bundesgerichtshof hat diesen Rahmen bereits mit Urteil vom 06.05.1992 (VIII ZR 129/91) abgesteckt. Aus derselben Entscheidung stammt die vierte, oft übersehene Regel: Eine Klausel, die dem Mieter die Vornahme der Reparatur auferlegt — ihn also verpflichtet, den Handwerker selbst zu beauftragen —, ist unwirksam. Zulässig ist nur die Übernahme der Kosten.

Die Beträge

Feste Grenzen nennt das Gesetz nicht; sie stammen aus der Rechtsprechung und werden mit dem Preisniveau fortgeschrieben. Die in der Praxis verwendeten Größenordnungen liegen bei 100 bis 120 € je Einzelreparatur und bei 6 bis 8 Prozent der Jahresnettomiete als Jahresobergrenze. Wer höher ansetzt, riskiert die Unwirksamkeit der gesamten Klausel.

Beispiel

Der Vertrag nennt 100 € je Einzelfall und 8 Prozent der Jahresnettomiete als Obergrenze, beschränkt auf Installationsgegenstände für Wasser, Strom und Gas, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse sowie Verschlussvorrichtungen von Fensterläden. Der Rollladengurt reißt, die Reparatur kostet 85 € — der Mieter trägt sie. Die Mischbatterie in der Küche muss für 190 € getauscht werden: Der Vermieter trägt die vollen 190 €, nicht nur die 90 € über der Grenze.

Wo die Regel nicht gilt

• Alles-oder-nichts. Eine überhöhte oder unvollständige Klausel wird nicht auf das zulässige Maß zurückgeführt, sondern fällt ganz weg. Eine Rettungsklausel („soweit gesetzlich zulässig“) hilft nicht.
• Individualvereinbarung. Was zwischen den Parteien ausgehandelt und nicht gestellt ist, unterliegt nicht der AGB-Kontrolle — siehe Zusatzvereinbarungen zum Mietvertrag. Das ist im Wohnraummietvertrag allerdings der seltene Ausnahmefall.
• Keine Reparatur, kein Mangel. Unabhängig von der Klausel bleibt der Vermieter zur Instandsetzung verpflichtet; ein unbehobener Mangel kann eine Minderung tragen, auch wenn die Kosten am Ende der Mieter trägt.
• Geschäftsraum. Dort ist der Spielraum größer, aber auch dort scheitern Formularklauseln ohne Obergrenze an § 307 BGB.

Was das für Vermieter heißt

Die Kleinreparaturklausel ist die am häufigsten falsch abgeschriebene Klausel im Bestand. Sie bringt im Jahr wenige hundert Euro — und kostet im Streitfall die gesamte Position. Ein Blick in die eigene Vertragsvorlage lohnt sich mehr als jede einzelne Abrechnung.

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