Zusatzvereinbarungen zum Mietvertrag

Eine individuell ausgehandelte Zusatzvereinbarung geht dem gedruckten Formularmietvertrag vor, auch wenn dort das Gegenteil steht (§ 305b BGB).

Sie ist zugleich der häufigste Grund, aus dem ein befristeter Vertrag seine Bindung verliert — denn auch der Nachtrag muss die Form wahren, die für den Hauptvertrag gilt.

Individualabrede oder AGB?

Der Unterschied entscheidet über die Wirksamkeit. Allgemeine Geschäftsbedingungen sind alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Bedingungen, die eine Seite der anderen bei Vertragsschluss stellt (§ 305 Abs. 1 BGB). Sie unterliegen der Inhaltskontrolle der §§ 307 ff. BGB.

Eine Individualabrede entsteht nur, wenn der Verwender den Kerngehalt ernsthaft zur Disposition stellt und die andere Seite reale Einflussmöglichkeit hat. Handschriftlich eingefügt zu sein genügt dafür nicht — auch ein handschriftlicher Zusatz kann eine gestellte Klausel sein, wenn über ihn nicht verhandelt wurde. Umgekehrt gilt: Wo wirklich verhandelt wurde, greift die AGB-Kontrolle nicht, und die Abrede hat nach § 305b BGB Vorrang vor jeder Formularklausel.

Praktische Folge: Eine Zusatzvereinbarung schlägt die widersprechende Formularklausel, selbst wenn im Formular steht, Nebenabreden bedürften der Schriftform.

Überraschende und mehrdeutige Klauseln

Bestimmungen, die nach den Umständen so ungewöhnlich sind, dass die andere Seite nicht mit ihnen zu rechnen braucht, werden nicht Vertragsbestandteil (§ 305c Abs. 1 BGB). Zweifel bei der Auslegung gehen zulasten des Verwenders (§ 305c Abs. 2 BGB). Wer eine Regelung durchsetzen will, formuliert sie deshalb klar und an der Stelle, an der man sie erwartet — nicht als Nachsatz unter einer anderen Überschrift.

Die Formfalle beim Nachtrag

Wird ein Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr geschlossen, ohne die vorgeschriebene Form zu wahren, gilt er für unbestimmte Zeit und ist ordentlich kündbar (§ 550 BGB). Diese Regel erfasst nicht nur den Hauptvertrag, sondern alle wesentlichen Abreden: Änderungen von Mietfläche, Miete, Laufzeit, Mietgegenstand oder Vertragsparteien.

Eine mündlich vereinbarte Mietminderung „für die nächsten zwei Jahre“, ein per Handschlag zugesagter zusätzlicher Kellerraum, eine formlos verlängerte Laufzeit — jedes davon kann bei einem langfristigen Vertrag die Bindung aufheben. Für Geschäftsräume genügt seit dem 1. Januar 2025 die Textform; Einzelheiten unter Kündigungsfrist für Gewerberaum. Für Wohnraum bleibt es bei der Schriftform.

Beispiel

Im Formularvertrag steht eine Kleinreparaturklausel mit 150 € je Einzelfall. In der Anlage, über die verhandelt wurde, steht 100 €. Die ausgehandelte Abrede geht vor; maßgeblich sind die 100 €. Wäre die Anlage ebenfalls gestellt, wären beide Klauseln AGB — dann käme es auf die Auslegung zulasten des Vermieters an, und der Widerspruch könnte beide Regelungen zu Fall bringen.

Wo die Regel nicht gilt

• Schriftformheilungsklauseln verpflichten die Parteien, einen Formmangel nachzuholen. Auf die Kündigungsmöglichkeit aus § 550 BGB kann sich der Vermieter dadurch nicht verlassen — die Wirksamkeit solcher Klauseln ist eingeschränkt.
• Nachträgliche Änderung ist keine Auslegungsfrage. Wer eine Regelung ändern will, ändert sie im selben Formstandard wie den Hauptvertrag und nimmt Bezug auf ihn.
• Beweislast. Wer sich auf eine Individualabrede beruft, muss das Aushandeln darlegen und beweisen. Ein Vermerk „individuell vereinbart“ ersetzt das nicht.
• Wohnraum bleibt geschützt. Auch eine Individualabrede kann zwingendes Mietrecht nicht aushebeln: Wo das Gesetz eine abweichende Vereinbarung zum Nachteil des Mieters für unwirksam erklärt, hilft kein Aushandeln.

Was das für Vermieter heißt

Der Nachtrag ist kein Randthema, sondern der Punkt, an dem langfristige Verträge ihre Laufzeit verlieren. Jede Änderung gehört schriftlich, vollständig und mit Bezug auf den Hauptvertrag in die Akte — das kostet zehn Minuten und sichert Jahre.

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