Mietrückstand — was Vermieter tun können

Der Vermieter kann fristlos kündigen, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil davon in Verzug ist, oder wenn der Rückstand über einen längeren Zeitraum zwei Monatsmieten erreicht (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB).

Zahlt der Mieter innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage alles nach, wird die fristlose Kündigung unwirksam — eine zugleich hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung bleibt davon jedoch unberührt.

Wann Verzug eintritt

Die Miete ist zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag des Zeitabschnitts zu entrichten, nach dem sie bemessen ist (§ 556b Abs. 1 BGB). Wird sie später gezahlt, ist der Mieter im Verzug — einer Mahnung bedarf es dafür nicht, weil die Leistungszeit kalendermäßig bestimmt ist.

Die Schwelle für die fristlose Kündigung

§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB nennt zwei Varianten:

• Buchstabe a: Der Mieter ist für zwei aufeinander folgende Termine mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil davon in Verzug.
• Buchstabe b: Der Mieter ist in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit einem Betrag in Verzug, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Bei Zahlungsverzug ist eine Abmahnung nicht erforderlich — anders als bei sonstigen Pflichtverletzungen. Sinnvoll ist sie trotzdem: Sie dokumentiert und gibt dem Mieter die Gelegenheit, den Rückstand vor der Eskalation auszugleichen.

Die Schonfristzahlung — und ihre Grenze

Die fristlose Kündigung wird unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB).

Entscheidend ist, was diese Vorschrift nicht erfasst. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteilen vom 23.10.2024 (VIII ZR 106/23 und VIII ZR 177/23) seine Rechtsprechung bestätigt: Die Schonfristzahlung wirkt nur auf die fristlose Kündigung nach § 543 BGB, nicht auf eine wegen desselben Rückstands hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB.

Daraus folgt die praktisch wichtigste Regel dieses Eintrags: Immer fristlos und hilfsweise ordentlich kündigen. Wer nur fristlos kündigt, verliert bei einer Nachzahlung alles.

Der Ablauf

1. Rückstand prüfen — offene Beträge, Zahlungseingänge, etwaige Minderungen und Aufrechnungen. Eine berechtigte Minderung mindert den Rückstand.
2. Mahnen mit konkreter Aufstellung der offenen Monate und Beträge.
3. Kündigen, wenn die Schwelle erreicht ist: fristlos und hilfsweise ordentlich, mit Angabe der Gründe im Schreiben (§ 569 Abs. 4, § 573 Abs. 3 BGB) und Zustellung mit Zugangsnachweis.
4. Räumungsklage, wenn nicht geräumt wird. Ab Rechtshängigkeit läuft die Zweimonatsfrist der Schonfristzahlung.

Beispiel

Ein Mieter zahlt im März und April nichts. Damit ist er für zwei aufeinander folgende Termine mit der vollen Miete in Verzug — die Schwelle des Buchstaben a ist erreicht. Der Vermieter kündigt fristlos und hilfsweise ordentlich. Zahlt der Mieter beide Monatsmieten sechs Wochen nach Zustellung der Räumungsklage nach, wird die fristlose Kündigung unwirksam; die ordentliche Kündigung bleibt bestehen und beendet das Mietverhältnis mit Ablauf ihrer Frist.

Wo die Regel nicht gilt

• Zweite Schonfristzahlung. Die Heilung ist ausgeschlossen, wenn der Kündigung bereits innerhalb der vorausgegangenen zwei Jahre eine durch Nachzahlung unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist.
• Streitige Minderung. Kürzt der Mieter wegen eines Mangels, ist zuerst zu klären, ob und in welcher Höhe die Minderung berechtigt ist — siehe Mietminderung. Eine auf einen unberechtigten Rückstand gestützte Kündigung fällt in sich zusammen.
• Geschäftsraum. § 569 Abs. 3 BGB gilt nur für Wohnraum; eine Schonfristzahlung gibt es dort nicht. Die fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB bleibt anwendbar.
• Sozialleistungsträger. Verpflichtet sich das Jobcenter oder das Sozialamt rechtzeitig zur Zahlung, steht das der Zahlung gleich.

Wie wir damit umgehen

Rückstände werden bei uns monatlich geprüft und nicht gesammelt. Der erste Anruf ist meistens billiger als die zweite Mahnung — und die Kündigung geht grundsätzlich fristlos und hilfsweise ordentlich hinaus, weil alles andere die Nachzahlung belohnt.

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