Ruhestörung — was Vermieter tun können

Wer wegen Lärms kündigen will, braucht zuerst die Dokumentation: Ein Lärmprotokoll mit Datum, Uhrzeit, Dauer und Art der Störung ist die Grundlage jeder weiteren Maßnahme — ohne sie scheitert die Kündigung an der Beweislast.

Erst danach folgen Abmahnung und, bei fortgesetzter Störung, die Kündigung; eine fristlose Kündigung setzt eine nachhaltige Störung des Hausfriedens voraus (§ 569 Abs. 2 BGB).

Schritt 1: Das Lärmprotokoll

Der häufigste Grund, aus dem eine Lärmkündigung scheitert, ist nicht der fehlende Grund, sondern der fehlende Nachweis. Ein verwertbares Protokoll hält je Vorfall fest:

• Datum und Uhrzeit, Beginn und Ende,
• Art der Störung — Musik, Schritte, Streit, Hundegebell, Maschinen,
• Lautstärkeeindruck und Ort, an dem sie wahrnehmbar war,
• wer sie wahrgenommen hat (Zeugen, andere Hausbewohner),
• welche Reaktion erfolgt ist (Klingeln, Polizei, Notiz).

Eine bloße Liste von Daten ohne Beschreibung genügt nicht. Sinnvoll ist, das Protokoll über mehrere Wochen zu führen — ein einzelner lauter Abend trägt keine Kündigung.

Schritt 2: Ansprache und Abmahnung

Der erste Schritt ist das Gespräch oder ein sachliches Schreiben mit der Bitte, die Störung zu unterlassen. Bleibt es dabei, folgt die Abmahnung. Sie benennt die konkreten Vorfälle nach Datum und Uhrzeit, bezeichnet das beanstandete Verhalten, fordert zur Unterlassung auf und kündigt die Folgen an. Eine pauschale Abmahnung („Sie stören wiederholt die Nachtruhe“) ist wertlos.

Die Abmahnung ist keine Förmelei: Beruht der wichtige Grund auf der Verletzung einer Vertragspflicht, ist die fristlose Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer Abhilfefrist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig (§ 543 Abs. 3 BGB). Setzt der Mieter den vertragswidrigen Gebrauch trotz Abmahnung fort, kann der Vermieter zusätzlich auf Unterlassung klagen (§ 541 BGB).

Schritt 3: Kündigung

Ordentlich (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB): Ein berechtigtes Interesse liegt vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Die Gründe sind im Kündigungsschreiben anzugeben (§ 573 Abs. 3 BGB).

Fristlos (§ 543 Abs. 1, § 569 Abs. 2 BGB): Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. „Nachhaltig“ verlangt Dauer oder Intensität — wiederholte nächtliche Ruhestörungen über Wochen, Bedrohungen, Tätlichkeiten.

Üblich und sinnvoll ist, fristlos zu kündigen und hilfsweise ordentlich. Hält die fristlose Kündigung der Prüfung nicht stand, kann die ordentliche tragen.

Was gilt eigentlich als Ruhezeit?

Eine bundeseinheitliche Regelung für die Nachtruhe in Wohngebäuden gibt es nicht. Maßgeblich sind die Hausordnung, soweit sie wirksam einbezogen ist, und das Landes- und Ortsrecht. Verbreitet und in Hausordnungen üblich sind die Nachtruhe von 22 bis 6 Uhr sowie Mittagsruhe und Sonn- und Feiertagsruhe. Für Köln ist die einschlägige ortsrechtliche Regelung im Einzelfall zu prüfen; dieser Eintrag nennt bewusst keine Uhrzeit als geltendes Recht.

Wichtig: Auch innerhalb der Ruhezeiten ist nicht jedes Geräusch eine Störung. Übliche Wohngeräusche — Kinderlärm, Duschen, gelegentliche Feiern — sind hinzunehmen. Kinderlärm gilt als sozialadäquat und trägt in aller Regel weder Abmahnung noch Minderung.

Wo die Regel nicht gilt

• Die Beschwerde eines einzelnen Nachbarn genügt nicht. Der Vermieter muss die Störung selbst darlegen und beweisen; Zeugen aus dem Haus sind dafür entscheidend.
• Der beschwerdeführende Mieter kann mindern. Erhebliche Lärmbelästigung durch Mitmieter ist ein Mangel — siehe Mietminderung. Der Vermieter steht also zwischen zwei Pflichten und sollte zügig handeln.
• Abmahnung verbraucht sich. Wer nach der Abmahnung monatelang nichts tut und dann kündigt, muss neue Vorfälle vortragen.
• In der Eigentumsanlage richtet sich der Anspruch gegen den störenden Eigentümer oder dessen Mieter; die Gemeinschaft kann eigene Ansprüche haben. Wer Verwalter und wer Vermieter ist, sind dann zwei verschiedene Rollen.

Wie wir damit umgehen

Wir nehmen Beschwerden schriftlich auf, geben ein Protokollformular aus und setzen die Frist, bevor wir abmahnen. Das wirkt bürokratisch und ist der einzige Weg, der vor Gericht trägt.

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