Fälligkeit der Gewerberaummiete

Für Geschäftsräume ist die Miete zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag des Zeitabschnitts zu entrichten, nach dem sie bemessen ist — § 579 Abs. 2 BGB verweist dafür auf § 556b Abs. 1 BGB.

Für unbebaute Grundstücke gilt das nicht: Dort ist die Miete nachträglich zu zahlen, bei quartalsweiser Bemessung am ersten Werktag des Folgemonats (§ 579 Abs. 1 BGB).

Räume: Vorleistung des Mieters

§ 579 Abs. 2 BGB ordnet für Mietverhältnisse über Räume die entsprechende Anwendung des § 556b Abs. 1 BGB an. Danach ist die Miete „zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist“. Bei monatlicher Bemessung heißt das: bis zum dritten Werktag des laufenden Monats — der Gewerbemieter zahlt im Voraus.

Maßgeblich ist, dass die Zahlung rechtzeitig veranlasst ist; auf den Zeitpunkt der Gutschrift kommt es nicht an. Der Samstag zählt bei dieser Drei-Tage-Frist nicht als Werktag; zur Berechnung siehe Fristenberechnung im Mietrecht.

Grundstücke: nachträgliche Zahlung

Für Grundstücke gilt der umgekehrte Grundsatz: Die Miete ist am Ende der Mietzeit zu entrichten, bei Bemessung nach Zeitabschnitten nach deren Ablauf. Ist sie nicht nach kürzeren Abschnitten bemessen, ist sie jeweils nach Ablauf eines Kalendervierteljahrs am ersten Werktag des folgenden Monats zu zahlen (§ 579 Abs. 1 BGB). Wer ein Grundstück ohne Gebäude vermietet — Lagerfläche, Stellplatzfläche, Freifläche — sollte die Fälligkeit deshalb ausdrücklich regeln, wenn er im Voraus bezahlt werden will.

Der Vertrag geht vor

Beide Regeln sind abdingbar. Im Gewerbemietvertrag ist es üblich und zulässig, Fälligkeit, Zahlungsweise, Verzugszinsen und die Folgen verspäteter Zahlung eigenständig zu regeln — einschließlich der Frage, ob und in welchem Umfang der Mieter aufrechnen oder ein Zurückbehaltungsrecht ausüben darf. Die Schranke des § 556b Abs. 2 BGB, die diese Rechte für Wohnraummieter sichert, gilt für Geschäftsräume nicht.

Beispiel

Ein Ladenmietvertrag sieht keine eigene Fälligkeitsregelung vor, die Miete ist monatlich bemessen. Sie ist damit bis zum dritten Werktag jedes Monats fällig. Zahlt der Mieter regelmäßig erst zum Monatsende, ist er jeden Monat im Verzug — auch wenn der Vermieter es jahrelang hingenommen hat. Für die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB zählt allerdings der aufgelaufene Rückstand, nicht die Unpünktlichkeit; siehe Mietrückstand — was Vermieter tun können.

Wo die Regel nicht gilt

• Wiederholt unpünktliche Zahlung kann nach Abmahnung eine Kündigung tragen, auch ohne dass ein Rückstand von zwei Monatsmieten aufläuft. Sie ist eine Pflichtverletzung eigener Art.
• Umsatzsteuer. Hat der Vermieter zur Umsatzsteuer optiert, ist die Miete zuzüglich Steuer fällig; eine unvollständige Zahlung ist eine teilweise Nichtleistung.
• Betriebskostenvorauszahlungen teilen die Fälligkeit der Miete, soweit sie als Teil der Gesamtmiete vereinbart sind.
• Kaution und Nachträge folgen eigenen Fälligkeiten, die sich aus dem Vertrag ergeben.

Was das für Vermieter heißt

Die gesetzliche Fälligkeit ist im Gewerbemietvertrag nur der Auffangwert. Wer Freiflächen mitvermietet oder eine abweichende Zahlungsweise will, schreibt es hinein — sonst gelten für Halle und Hoffläche zwei verschiedene Termine.

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