Der Mietspiegel

Köln hat einen einfachen Mietspiegel nach § 558c BGB, zuletzt in der Fassung 2025 — keinen qualifizierten: Er genügt als Begründungsmittel für ein Mieterhöhungsverlangen, trägt aber nicht die gesetzliche Vermutung der Richtigkeit, die § 558d Abs. 3 BGB dem qualifizierten Mietspiegel zuweist.

Für die Praxis heißt das: Das Erhöhungsverlangen lässt sich mit dem Kölner Mietspiegel formal einwandfrei begründen, im Streitfall entscheidet aber die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete — notfalls per Gutachten.

Einfach oder qualifiziert — der Unterschied, auf den es ankommt

Ein einfacher Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, die von der zuständigen Behörde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt wurde (§ 558c Abs. 1 BGB). Er soll im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst werden.

Ein qualifizierter Mietspiegel muss zusätzlich nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt sein (§ 558d Abs. 1 BGB), ist alle zwei Jahre anzupassen und nach vier Jahren neu zu erstellen. Der Lohn für den Aufwand steht in § 558d Abs. 3 BGB: Es wird vermutet, dass seine Werte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Vor Gericht dreht das die Ausgangslage — wer vom qualifizierten Mietspiegel abweichen will, muss das entkräften.

Seit der Mietspiegelreform sind Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern verpflichtet, überhaupt einen Mietspiegel zu erstellen (§ 558c Abs. 4 Satz 2 BGB) — welche Form, bleibt ihnen überlassen.

Der Kölner Mietspiegel

Köln erfüllt diese Pflicht mit einem einfachen Mietspiegel: erstellt unter Beteiligung der Stadt, des Mietervereins und der Vermieterverbände mit fachlicher Unterstützung der Rheinischen Immobilienbörse e. V., zuletzt in der Fassung 2025. Er unterscheidet nach Baualtersklasse, Wohnungsgröße, Ausstattung und Lage und ist kostenlos abrufbar.

Ein qualifizierter Mietspiegel ist das ausdrücklich nicht — anders, als Ratgebertexte es für Großstädte oft unterstellen. Die Vermutungswirkung des § 558d Abs. 3 BGB gibt es in Köln deshalb nicht, und die besondere Mitteilungspflicht des § 558a Abs. 3 BGB (Werte des qualifizierten Mietspiegels sind immer mitzuteilen) läuft hier leer.

Was der Mietspiegel für die Mieterhöhung leistet

Für das Erhöhungsverlangen nach § 558 BGB ist der Kölner Mietspiegel das Begründungsmittel der ersten Wahl (§ 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB): Die Begründung gelingt durch Einordnung der Wohnung in das zutreffende Mietspiegelfeld, und bei Spannenwerten genügt es, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt (§ 558a Abs. 4 BGB).

Die materiellen Grenzen bleiben davon unberührt:

• Wartefrist: Die Miete muss zum Erhöhungszeitpunkt seit 15 Monaten unverändert sein; das Verlangen ist frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung zulässig (§ 558 Abs. 1 BGB).
• Kappungsgrenze: Innerhalb von drei Jahren höchstens 20 Prozent — in Köln 15 Prozent, weil die Mieterschutzverordnung NRW die Grenze für 57 Kommunen absenkt (in Kraft seit dem 01.03.2025, Laufzeit bis zum 28.02.2030).
• Sechs-Jahres-Zeitraum: In die ortsübliche Vergleichsmiete fließen die Entgelte der letzten sechs Jahre ein (§ 558 Abs. 2 BGB).

Wo der Mietspiegel nicht trägt

Bei der Neuvermietung bestimmt er die Miete nicht — dort setzt in Köln die Mietpreisbremse der Mieterschutzverordnung NRW den Rahmen, für den die ortsübliche Vergleichsmiete wiederum der Maßstab ist. Und im Prozess ist der einfache Mietspiegel nur ein Indiz, das das Gericht würdigt; reicht es nicht, wird die Vergleichsmiete durch Sachverständigengutachten ermittelt. Für indexmiete|Index und staffelmiete|Staffelmietverträge ist § 558 BGB während der Laufzeit ohnehin gesperrt.

Was das für Vermieter heißt

Der Kölner Mietspiegel ist die Arbeitsgrundlage jeder Bestandsmieterhöhung — richtig eingeordnet und gegen Wartefrist und Kappungsgrenze geprüft. Wir übernehmen diese Einordnung für unsere Eigentümer und legen dem Erhöhungsverlangen die Berechnung offen bei, damit Mieter nachvollziehen können, wie der Wert zustande kommt.

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