Mietdatenbank

Eine Mietdatenbank ist eine zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete fortlaufend geführte Sammlung von Mieten, die von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam geführt oder anerkannt wird (§ 558e BGB) — als Begründungsmittel einer Mieterhöhung zugelassen, in der Praxis aber ohne Bedeutung: Derzeit existiert in Deutschland keine Mietdatenbank, die diese Anforderungen erfüllt.

Für Kölner Vermieter ist das Begründungsmittel der Wahl deshalb der Kölner Mietspiegel — oder eines der beiden anderen Mittel des § 558a Abs. 2 BGB.

Was das Gesetz meint

§ 558a Abs. 2 BGB nennt vier Wege, ein Mieterhöhungsverlangen auf die ortsübliche Vergleichsmiete zu begründen: einen Mietspiegel, eine Auskunft aus einer Mietdatenbank, ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder die Benennung von drei vergleichbaren Wohnungen. Die Mietdatenbank ist davon das unbekannteste Mittel — eine fortlaufend geführte Sammlung von Mieten, aus der Auskünfte gegeben werden, die für einzelne Wohnungen einen Schluss auf die ortsübliche Vergleichsmiete zulassen (§ 558e BGB).

Führen oder anerkennen müssen sie entweder die Gemeinde oder Interessenvertreter der Vermieter und der Mieter gemeinsam. Eine Datenbank, die nur eine Marktseite pflegt, erfüllt den Tatbestand nicht — ebenso wenig die Mietpreis-Portale privater Anbieter, so nützlich sie zur Marktorientierung sind.

Der Unterschied zum Mietspiegel

Ein Mietspiegel ist eine Momentaufnahme: erhoben zu einem Stichtag, angepasst im Zwei-Jahres-Rhythmus. Die Mietdatenbank sollte das Gegenmodell sein — laufend gefüttert, dadurch stets aktuell. Auf dem Papier ist sie dem Mietspiegel damit an Aktualität überlegen.

Dafür fehlt ihr, was den qualifizierten Mietspiegel stark macht: die gesetzliche Vermutung, dass die ausgewiesenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben (§ 558d Abs. 3 BGB). Eine Datenbankauskunft begründet das Erhöhungsverlangen nur formal; im Streitfall muss die ortsübliche Vergleichsmiete unabhängig davon bewiesen werden.

Warum sie keine Rolle spielt

Das bekannteste Beispiel war die Hannoveraner Datenbank, getragen von Haus- und Grundeigentümerverband, Mieterverein und Stadt. Sie ist Geschichte — die Region Hannover arbeitet heute mit qualifizierten Mietspiegeln. Eine Mietdatenbank, die alle Voraussetzungen des § 558e BGB erfüllt, gibt es derzeit nirgends in Deutschland. Der Gesetzgeber wollte mit der Vorschrift ein flexibles Instrument anbieten; angenommen hat es der Markt nicht.

Was Kölner Vermieter stattdessen nutzen

In Köln existiert keine Mietdatenbank — wohl aber der Kölner mietspiegel|Mietspiegel, ein einfacher Mietspiegel nach § 558c BGB. Er ist das mit Abstand praktischste Begründungsmittel: kostenlos verfügbar, von den Marktparteien getragen und von den Kölner Gerichten als Erkenntnisquelle anerkannt. Wo er für eine Wohnung keine Aussage trifft, bleiben das Sachverständigengutachten und die Benennung dreier vergleichbarer Wohnungen (§ 558a Abs. 2 Nr. 3 und 4 BGB).

Unabhängig vom Begründungsmittel gelten die Grenzen des § 558 BGB: Die Miete muss seit 15 Monaten unverändert sein, und innerhalb von drei Jahren darf sie höchstens um die Kappungsgrenze steigen — in Köln 15 Prozent statt der gesetzlichen 20, solange die Mieterschutzverordnung NRW gilt (in Kraft seit dem 01.03.2025, Laufzeit bis zum 28.02.2030).

Was das für Vermieter heißt

Wer eine Mieterhöhung plant, braucht die Mietdatenbank nicht zu vermissen: Der Weg über den Mietspiegel ist in Köln schneller und rechtssicherer. Wir bereiten Erhöhungsverlangen für unsere Eigentümer mit dem jeweils tragfähigsten Begründungsmittel vor — geprüft gegen Kappungsgrenze, Wartefrist und die Besonderheiten des Einzelfalls.

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