Kündigungsfrist bei Wohnraum

Ein Mieter kündigt Wohnraum mit einer Frist von drei Monaten zum Monatsende: Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zugehen und wirkt zum Ablauf des übernächsten Monats (§ 573c Abs. 1 Satz 1 BGB).

Für den Vermieter verlängert sich diese Frist nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung um jeweils drei Monate — und anders als der Mieter braucht er für die ordentliche Kündigung ein berechtigtes Interesse (§ 573 BGB).

Die Frist des Mieters: immer drei Monate

Für den Mieter ist die Rechnung einfach und bleibt es auch: drei volle Monate zum Monatsende, unabhängig davon, wie lange das Mietverhältnis besteht (§ 573c Abs. 1 Satz 1 BGB). Entscheidend ist die Karenzzeit — geht die Kündigung bis zum dritten Werktag eines Monats zu, zählt dieser Monat mit. Der Samstag zählt dabei als Werktag (BGH, Urteil vom 27.04.2005 – VIII ZR 206/04); wie die Frist im Einzelnen gerechnet wird, steht unter Fristenberechnung im Mietrecht.

Die Frist des Vermieters: drei, sechs oder neun Monate

Für den Vermieter staffelt § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB die Frist nach der Dauer seit der Überlassung des Wohnraums:

Maßgeblich ist die Überlassung an den Mieter, nicht das Datum der Vertragsunterschrift.

Die Frist ist nur die halbe Antwort

Der Vermieter kann ordentlich überhaupt nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat (§ 573 Abs. 1 BGB) — die Kündigung zum Zweck der Mieterhöhung ist ausdrücklich ausgeschlossen. Das Gesetz nennt drei Regelbeispiele (§ 573 Abs. 2 BGB):

1. eine schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters,
2. Eigenbedarf — der Vermieter benötigt die Räume für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts,
3. die Hinderung an angemessener wirtschaftlicher Verwertung des Grundstücks mit erheblichen Nachteilen für den Vermieter.

Die Gründe müssen im Kündigungsschreiben angegeben werden; andere Gründe werden nur berücksichtigt, wenn sie nachträglich entstanden sind (§ 573 Abs. 3 BGB). Eine formal fristgerechte Kündigung ohne tragfähigen Grund läuft deshalb ins Leere.

Beispiel

Ein Mietverhältnis besteht seit sechs Jahren. Der Vermieter kündigt wegen Eigenbedarfs; das Schreiben liegt am zweiten Werktag eines Monats im Briefkasten des Mieters. Die Frist beträgt sechs Monate: Das Mietverhältnis endet mit Ablauf des fünften Monats nach dem Zugangsmonat. Kündigt umgekehrt der Mieter am selben Tag, endet es bereits mit Ablauf des übernächsten Monats.

Wo die Regel nicht gilt

• Abweichungen zulasten des Mieters sind unwirksam (§ 573c Abs. 4 BGB). Eine längere Frist für den Mieter im Formularvertrag gilt nicht; eine kürzere zugunsten des Mieters bleibt möglich.
• Möblierter Wohnraum in der Vermieterwohnung: Hier gilt eine verkürzte Frist — siehe Kündigungsfrist bei möbliertem Wohnraum.
• Zeitmietverträge enden ohne Kündigung durch Zeitablauf, wenn die Befristung wirksam ist — siehe Zeitmietvertrag.
• Die fristlose Kündigung folgt eigenen Regeln, vor allem beim Zahlungsverzug — siehe Mietrückstand — was Vermieter tun können.
• Garagen, Stellplätze und Gewerberäume fallen nicht unter § 573c BGB, sondern unter § 580a BGB.

Warum wir das genau nehmen

Bei der Vermieterkündigung entscheidet nicht nur der Kalender, sondern die Begründung — ein handwerklicher Fehler im Kündigungsschreiben kostet den gesamten Zeitplan. Deshalb rechnen wir vor jeder Kündigung das Fristende und prüfen, ob der Kündigungsgrund im Schreiben vollständig dargelegt ist.

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