Bohrlöcher in der Mietwohnung

Dübel- und Bohrlöcher in üblichem Umfang gehören zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung: Veränderungen der Mietsache, die dadurch entstehen, hat der Mieter nicht zu vertreten (§ 538 BGB) — der Vermieter kann dafür weder Schadensersatz noch eine Beseitigung verlangen.

Ersatzpflichtig wird der Mieter erst, wenn er das übliche Maß deutlich überschreitet oder unsachgemäß bohrt — etwa ohne Not mitten in die Fliese statt in die Fuge (§ 280 Abs. 1 BGB).

Warum Bohren erlaubt ist

Wohnen ohne Bohren geht nicht: Hängeschränke in der Küche, der Spiegel im Bad, Regale, Gardinenstangen, ein Handtuchhalter — all das gehört zur bestimmungsgemäßen Nutzung einer Wohnung. Was durch diese Nutzung an Spuren entsteht, weist § 538 BGB dem Vermieter zu: Veränderungen oder Verschlechterungen durch den vertragsgemäßen Gebrauch hat der Mieter nicht zu vertreten. Eine Klausel, die dem Mieter das Bohren generell verbietet, nimmt ihm den vertragsgemäßen Gebrauch und ist unwirksam.

Eine feste Obergrenze — „so viele Löcher sind erlaubt" — gibt es nicht. Die Instanzgerichte entscheiden nach dem Maßstab des Üblichen: Es kommt darauf an, ob Anzahl und Platzierung dem entsprechen, was die Einrichtung eines Haushalts in Küche, Bad und Wohnräumen vernünftigerweise erfordert. Wer eine Wand mit Dutzenden Löchern für eine einzelne Regalwand übersät, verlässt diesen Rahmen.

Der Sonderfall Fliesen

Fliesen sind der häufigste Streitpunkt, weil sich Bohrlöcher dort nicht spurlos schließen lassen. Auch hier gilt: Für Badezimmerausstattung in üblichem Umfang darf gebohrt werden, wenn keine zumutbare Alternative besteht. Die Rechtsprechung der Instanzgerichte ist im Detail uneinheitlich — wer in die Fuge bohrt, wo das technisch möglich ist, bewegt sich auf der sicheren Seite; das Loch mitten in der Fliese trotz erreichbarer Fuge spricht für unsachgemäße Ausführung. Vermieter, denen die Fliesenoptik wichtig ist, regeln das am besten vorab: vorhandene Halterungen anbieten, Klebelösungen zulassen, Bohrpunkte abstimmen.

Beim Auszug: verschließen oder nicht?

Bei der Rückgabe (§ 546 Abs. 1 BGB) hängt die Antwort an den Schönheitsreparaturen:

• Trägt der Mieter wirksam die Schönheitsreparaturen, gehört das fachgerechte Verschließen der von ihm verursachten Dübellöcher samt Übertapezieren oder Überstreichen zur geschuldeten Renovierung.
• Ohne wirksame Klausel — dazu Renovierungspflicht in der Mietwohnung — bleiben Bohrlöcher im üblichen Umfang schlicht Abnutzung, die der Vermieter hinnimmt. Er kann sie weder beseitigt verlangen noch von der Kaution abziehen.
• Übermaß und unsachgemäße Löcher sind dagegen ein Schaden: Der Mieter schuldet Ersatz nach § 280 Abs. 1 BGB, begrenzt auf die konkret beschädigten Stellen — nicht die Neuverfliesung des ganzen Bades, wenn drei Fliesen betroffen sind.

Wo die Regel endet

In die Bausubstanz darf der Mieter nicht ohne Erlaubnis eingreifen: Durchbrüche, Löcher in der Außenfassade oder am Balkon, Bohrungen in tragende Bauteile oder in Leitungstrassen sind kein vertragsgemäßer Gebrauch. Und wer bohrt, ohne Leitungen zu prüfen, haftet für die Folgen — der Wasserschaden aus der angebohrten Leitung ist nie „übliche Abnutzung".

Was das für Vermieter heißt

Der Streit über Bohrlöcher ist fast immer ein Streit über das Übergabe- und Abnahmeprotokoll: Ohne dokumentierten Anfangszustand lässt sich Übermaß kaum beweisen. Wir nehmen Wohnungsübergaben für unsere Eigentümer mit Foto-Protokoll ab — dann ist beim Auszug klar, welche Löcher neu sind und welche Wand schon beim Einzug erzählte, wo der Vormieter seine Bilder hatte.

Sie möchten die Verwaltung Ihrer vermieteten Immobilie abgeben? Wir verwalten Miet- und Gewerbeobjekte in Köln und der Region — vom Mietshaus bis zum Gewerbegrundstück. Zur Mietverwaltung in Köln