Mieterselbstauskunft

Zulässig ist eine Frage nur, wenn die Angabe in einem objektiven Zusammenhang mit dem konkreten Mietverhältnis steht und keine überwiegenden schutzwürdigen Interessen des Interessenten entgegenstehen — und sie wird erst zu dem Zeitpunkt zulässig, zu dem sie gebraucht wird.

Deshalb gilt ein Stufenmodell: Zur Kontaktaufnahme genügen wenige Angaben, Bonitätsnachweise sind erst kurz vor dem Vertragsschluss gerechtfertigt, wenn die Auswahl auf wenige Personen eingegrenzt ist.

Das Stufenmodell

Die Erhebung braucht eine Rechtsgrundlage nach Art. 6 Abs. 1 DSGVO — in Betracht kommen die Anbahnung des Mietvertrags und das berechtigte Interesse des Vermieters. Beides trägt aber nur so weit, wie die Angabe für den jeweiligen Schritt erforderlich ist; der Grundsatz der Datenminimierung (Art. 5 Abs. 1 lit. c DSGVO) begrenzt sie. Die Datenschutzaufsichtsbehörden haben daraus für die Wohnungsvermietung ein Stufenmodell abgeleitet: Dieselbe Frage kann früh unzulässig und später zulässig sein.

Stufe 1 — erste Kontaktaufnahme und Besichtigung. Erforderlich sind Name, Kontaktdaten und die Zahl der einziehenden Personen. Mehr braucht es nicht, um einen Besichtigungstermin zu vergeben.

Stufe 2 — engere Auswahl. Angaben zur beruflichen Situation, zur Einkommenshöhe und zur Zahl der Haushaltsangehörigen. Hier ist der Interessent nicht mehr einer von hundert.

Stufe 3 — unmittelbar vor Vertragsschluss. Nachweise: Einkommensbelege, Bonitätsauskunft, Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des Vorvermieters. Diese Unterlagen dürfen erst verlangt werden, wenn die Entscheidung ansteht — nicht von allen Interessenten vorab.

Wer alle Unterlagen schon zum Besichtigungstermin einsammelt, erhebt sie ohne Erforderlichkeit. Daten der nicht ausgewählten Interessenten sind anschließend zu löschen.

Zulässige Fragen

• Name, Anschrift, Kontaktdaten, Geburtsdatum
• Zahl der einziehenden Personen
• Beruf und Art des Beschäftigungsverhältnisses, Arbeitgeber
• Höhe des regelmäßigen Nettoeinkommens
• Bestehen eines Insolvenzverfahrens oder einer Vermögensauskunft
• Mietschuldenfreiheit gegenüber dem bisherigen Vermieter
• Haltung von Haustieren, soweit sie erlaubnispflichtig ist
• gewerbliche Nutzungsabsicht in der Wohnung

Unzulässige Fragen

Nach Art. 9 Abs. 1 DSGVO sind Angaben über Religion oder Weltanschauung, ethnische Herkunft, Gesundheit, sexuelle Orientierung, politische Meinung und Gewerkschaftszugehörigkeit besonders geschützt — Fragen danach sind im Vermietungsverfahren nicht zulässig. Unzulässig sind außerdem Fragen nach

• Schwangerschaft, Kinderwunsch oder Heiratsabsicht,
• Familienstand und Partnerschaftsverhältnissen,
• Mitgliedschaft in einem Mieterverein,
• Vorstrafen und laufenden Ermittlungsverfahren ohne mietrechtlichen Bezug,
• früheren Mietstreitigkeiten,
• Musikausübung oder Freizeitverhalten.

Dazu kommt das Benachteiligungsverbot des § 19 AGG: Eine Auswahl, die an ethnischer Herkunft, Geschlecht, Religion, Behinderung, Alter oder sexueller Identität ansetzt, ist bei Massengeschäften unzulässig — unabhängig davon, ob danach gefragt wurde.

Falsche Angaben — mit unterschiedlichen Folgen

Wer eine zulässige Frage bewusst falsch beantwortet, riskiert die Anfechtung des Mietvertrags wegen arglistiger Täuschung und, je nach Fall, die Kündigung. Wer eine unzulässige Frage falsch beantwortet, muss nichts befürchten: Aus einer Frage, die nicht gestellt werden durfte, folgt kein Recht.

Beispiel

Ein Vermieter legt allen zwanzig Besichtigungsinteressenten ein Formular mit Einkommensnachweis, Schufa-Auskunft und Frage nach dem Familienstand vor. Drei Fehler auf einmal: Die Nachweise sind auf dieser Stufe nicht erforderlich, die Frage nach dem Familienstand ist unzulässig, und die Daten der neunzehn abgelehnten Interessenten dürfen nicht aufbewahrt werden.

Wo die Regel nicht gilt

• Geschäftsraum. Bei gewerblicher Vermietung ist die Prüfung der Bonität und des Geschäftszwecks weitergehend gerechtfertigt; es geht nicht um Wohnraum als Lebensmittelpunkt.
• Bestandsmieter. Nach Vertragsschluss besteht kein allgemeines Fragerecht mehr. Auskünfte dürfen nur erhoben werden, wenn ein konkreter Anlass sie trägt.
• Untermieter. Für die Zustimmung zur Untervermietung darf der Vermieter weniger verlangen als bei der eigenen Auswahl — siehe Untervermietung.
• Löschung. Unterlagen abgelehnter Interessenten sind unverzüglich zu vernichten, spätestens wenn die Wohnung vergeben ist.

Wie wir damit umgehen

Wir fragen gestuft und dokumentieren, wann welche Angabe erhoben wurde. Das ist nicht nur Datenschutz — es verkürzt die Besichtigung und macht die Auswahlentscheidung nachvollziehbar, wenn jemand nachfragt.

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