Untervermietung
Ohne Erlaubnis des Vermieters darf der Mieter den Gebrauch der Wohnung keinem Dritten überlassen (§ 540 Abs. 1 BGB) — bei einem Teil der Wohnung hat er auf die Erlaubnis aber einen Anspruch, wenn nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse entstanden ist (§ 553 Abs. 1 BGB).
Der Anspruch besteht nur für einen Teil des Wohnraums; die vollständige Überlassung der ganzen Wohnung kann der Mieter nicht erzwingen.
Der Grundsatz: Erlaubnis erforderlich
§ 540 Abs. 1 BGB stellt es klar: Der Mieter ist ohne Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiterzuvermieten. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, darf der Mieter außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen — es sei denn, in der Person des Dritten liegt ein wichtiger Grund.
Wichtig für die Haftung: Der Mieter hat ein Verschulden des Dritten zu vertreten, auch wenn der Vermieter die Erlaubnis erteilt hat (§ 540 Abs. 2 BGB). Der Untermieter wird nicht Vertragspartner des Vermieters; Ansprechpartner bleibt der Hauptmieter.
Der Anspruch auf Teiluntervermietung
Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zu überlassen, kann er die Erlaubnis verlangen (§ 553 Abs. 1 BGB). Als berechtigtes Interesse anerkannt sind wirtschaftliche wie persönliche Gründe: gestiegene Wohnkosten, der Auszug eines Mitbewohners, ein längerer beruflicher Auslandsaufenthalt, der Einzug einer Partnerin.
Der Vermieter kann ablehnen, wenn
- in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt,
- der Wohnraum dadurch übermäßig belegt würde oder
- ihm die Überlassung aus einem sonstigen Grund nicht zugemutet werden kann.
Ist ihm die Überlassung nur bei angemessener Mieterhöhung zuzumuten, kann er die Erlaubnis davon abhängig machen (§ 553 Abs. 2 BGB) — praktisch relevant etwa, wenn sich der Verbrauch durch die zusätzliche Person spürbar erhöht.
Die Grenze: Gewinnerzielung ist kein berechtigtes Interesse
Der Anspruch aus § 553 Abs. 1 BGB deckt die Erhaltung der Wohnung und das Abfedern finanzieller Belastungen — nicht das Geschäftsmodell. Einnahmen, die über die Deckung der wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehen, begründen kein berechtigtes Interesse. Wer mit Gewinnerzielungsabsicht untervermietet, riskiert die ordentliche Kündigung wegen schuldhafter Vertragsverletzung (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB).
Der Bundesgerichtshof hat das 2026 an einem klaren Zahlenverhältnis entschieden: Ein Berliner Mieter überließ seine Zweizimmerwohnung während eines Auslandsaufenthalts zwei Untermietern für zusammen 962 € monatlich — bei einer eigenen Nettokaltmiete von 460 €. Die Räumungsklage hatte Erfolg (Urteil vom 28.01.2026 – VIII ZR 228/23).
Ob bei der Bewertung der Gewinnerzielung ein Möblierungszuschlag gegenzurechnen ist, und ob mit der Untervermietung die Mietpreisbremse umgangen werden sollte. Die ausführliche Urteilsbegründung stand bei Redaktionsschluss noch aus — die Zahlen des Falls sind daher belastbarer als jede daraus abgeleitete Faustregel.
Für die Praxis heißt das: Der Vergleich von Untermiete und anteiliger eigener Miete ist der erste Prüfschritt. Liegt die Untermiete deutlich darüber, ohne dass Möblierung oder mitvermietete Leistungen das erklären, fehlt das berechtigte Interesse.
Was der Vermieter wissen darf
Zur Prüfung darf der Vermieter Namen und Anschrift des vorgesehenen Untermieters verlangen sowie die Angaben, die er braucht, um den wichtigen Grund in dessen Person und die Belegungsdichte zu beurteilen. Eine vollständige Bonitätsprüfung wie beim eigenen Mieter steht ihm nicht zu — er wird mit dem Untermieter keinen Vertrag schließen. Welche Fragen im Vermietungsprozess überhaupt zulässig sind, steht unter Mieterselbstauskunft.
Beispiel
Ein Mieter zieht für achtzehn Monate ins Ausland und möchte zwei seiner drei Zimmer untervermieten, um die Wohnung zu halten. Das berechtigte Interesse liegt vor; die Erlaubnis ist zu erteilen, wenn gegen die Person nichts spricht und die Belegung angemessen bleibt. Möchte er dagegen die gesamte Wohnung für diese Zeit überlassen, greift § 553 BGB nicht — dann entscheidet der Vermieter frei.
Wo die Regel nicht gilt
- Unbefugte Überlassung ist ein Kündigungsgrund. Wer ohne Erlaubnis überlässt, verletzt die Rechte des Vermieters in erheblichem Maße; das kann die fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB tragen. Vorher ist in der Regel abzumahnen.
- Kurzzeitvermietung ist etwas anderes. Die tageweise Überlassung an wechselnde Gäste über eine Plattform wird von einer Erlaubnis zur Untervermietung an eine bestimmte Person nicht gedeckt. Dazu kommen die kommunalen Wohnraumschutzvorschriften, die eine Zweckentfremdung genehmigen lassen — in Köln ist das eigenständig zu prüfen.
- Besuch ist keine Überlassung. Der Aufenthalt von Gästen und die Aufnahme von Ehe- oder Lebenspartnern und Kindern sind keine Untervermietung.
- Geschäftsraum. § 553 BGB gilt nur für Wohnraum; im Gewerbemietvertrag entscheidet allein die vertragliche Regelung.
- Keine Abweichung zulasten des Mieters. Ein vertraglicher Ausschluss des Anspruchs aus § 553 BGB ist unwirksam (§ 553 Abs. 3 BGB).
Was wir davon halten
Eine erlaubte Untervermietung ist besser als eine heimliche. Wer sauber fragt, bekommt in der Regel eine Erlaubnis mit Namen, Dauer und klarer Zuordnung — und der Vermieter weiß, wer in seinem Haus wohnt.
Schleumer Immobilienverwaltung GmbH, Köln — Hausverwaltung seit 1989, Mitglied im VDIV Nordrhein-Westfalen. Alle Mitarbeiter mit Objektverantwortung sind als zertifizierte Verwalter nach § 26a WEG qualifiziert; entsprechend darf sich auch unser Unternehmen als zertifiziert bezeichnen.
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