Diskriminierung bei der Wohnungsvergabe
Das zivilrechtliche Benachteiligungsverbot des § 19 Abs. 2 AGG gilt auch für den Makler, der über Besichtigungstermine und die Auswahl der Mietinteressenten entscheidet; er haftet unmittelbar auf Schadensersatz und Entschädigung (§ 21 Abs. 2 AGG).
Sogenannte Testing-Anfragen — identische Anfragen unter verschiedenen Namen — sind ein zulässiges Beweismittel für eine systematische Benachteiligung.
Worum es geht
Die Auswahl unter Mietinteressenten ist erlaubt — sie muss nur an zulässigen Kriterien ansetzen. Unzulässig ist eine Benachteiligung wegen ethnischer Herkunft, Geschlecht, Religion oder Weltanschauung, Behinderung, Alter oder sexueller Identität. Beim Merkmal der ethnischen Herkunft gilt das Benachteiligungsverbot im Zivilrecht besonders weit: Es greift nicht nur bei Massengeschäften, sondern bei jedem Schuldverhältnis.
Neu ist seit 2026 nicht das Verbot, sondern die Frage, wen es trifft und wie sich ein Verstoß beweisen lässt.
Die Entscheidung: Makler haften unmittelbar
Der BGH hat mit Urteil vom 29.01.2026 – I ZR 129/25 entschieden:
- Auch der Makler haftet. Er ist im Auswahlprozess ein zentrales „Nadelöhr“ — er entscheidet regelmäßig darüber, ob Wohnungssuchende überhaupt eine Chance auf eine Besichtigung bekommen. Das Diskriminierungsverbot gilt deshalb nicht nur zwischen Mieter und Vermieter, sondern ebenso zwischen Mietinteressent und Makler.
- Testing ist ein zulässiges Beweismittel. Identische Anfragen unter verschiedenen Namen dürfen genutzt werden, um eine systematische Benachteiligung nachzuweisen.
- 3.000 € Entschädigung plus Erstattung der Anwaltskosten.
Der Fall: Eine in Deutschland geborene Lehrerin erhielt auf Anfragen unter ihrem tatsächlichen Namen wiederholt Absagen. Auf identische Anfragen unter einem deutsch klingenden Namen wurden ihr Besichtigungstermine angeboten. Damit war das Muster belegt.
Der Verstoß lag nicht in der endgültigen Vergabeentscheidung, sondern in der Vergabe der Besichtigungstermine. Wer aussortiert, bevor jemand die Wohnung gesehen hat, entscheidet faktisch über den Zugang zum Wohnraum — und genau dort setzt das AGG an.
Die Beweislage ist für Vermieter unbequem
§ 22 AGG verteilt die Beweislast zugunsten des Benachteiligten: Wer Indizien vorträgt, die eine Benachteiligung vermuten lassen, verschiebt die Beweislast — die Gegenseite muss dann darlegen, dass kein Verstoß vorlag. Ein Testing-Ergebnis ist ein solches Indiz.
Widerlegen lässt sich das nur mit nachvollziehbaren, dokumentierten Auswahlkriterien. Wer im Nachhinein erklärt, die Wohnung sei „schon weg“ gewesen, während zwei Tage später unter anderem Namen ein Termin angeboten wurde, hat kein Argument, sondern ein Beweisproblem.
Was daraus für die Praxis folgt
- Kriterien vorher festlegen, nicht pro Anfrage improvisieren: Einkommen im Verhältnis zur Miete, Haushaltsgröße im Verhältnis zur Wohnungsgröße, Vollständigkeit der Unterlagen.
- Anfragen und Absagen dokumentieren — Datum, Anfrage, Grund der Entscheidung. Das ist der einzige belastbare Gegenbeweis.
- Absagegründe sachlich formulieren. Ein Satz zu viel im Absageschreiben — „passt nicht ins Haus“ — ist im Streitfall ein Indiz.
- Auch der beauftragte Dienstleister ist gebunden. Wer die Vermietung aus der Hand gibt, gibt die Verantwortung nicht mit ab; und der Dienstleister haftet zusätzlich selbst.
Welche Fragen im Vermietungsprozess überhaupt zulässig sind, steht unter Mieterselbstauskunft — dort auch die Abgrenzung zwischen zulässiger Bonitätsfrage und unzulässiger Ausforschung.
Beispiel
Auf ein Inserat gehen 60 Anfragen ein. Der Makler lädt zwölf Interessenten ein. Ein abgelehnter Interessent stellt zwei Wochen später eine gleichlautende Anfrage unter anderem Namen und wird eingeladen. Damit hat er ein Indiz im Sinne des § 22 AGG. Der Makler muss nun darlegen, nach welchen Kriterien er ausgewählt hat — kann er das nicht anhand seiner Dokumentation, drohen Entschädigung und Anwaltskosten.
Was das für Vermieter heißt
Das Urteil verschärft die Anforderungen nicht inhaltlich — die Kriterien waren schon vorher unzulässig. Es verschiebt aber die Nachweisbarkeit: Testing ist zulässig, und der Makler steht selbst in der Haftung. Wer heute vermietet, braucht keine neue Rechtslage zu lernen, sondern eine Dokumentation, die die eigene Auswahl erklärt.
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