Renovierungspflicht in der Mietwohnung

Renovieren muss nach dem Gesetz der Vermieter: Er hat die Mietsache während der Mietzeit in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) — auf den Mieter übergehen Schönheitsreparaturen nur durch eine wirksame Vertragsklausel.

Genau daran scheitern viele Formularverträge: Starre Renovierungsfristen, die Übergabe einer unrenovierten Wohnung ohne Ausgleich und Quotenabgeltungsklauseln machen die Abwälzung insgesamt unwirksam.

Der gesetzliche Ausgangspunkt

Ohne besondere Vereinbarung trägt der Vermieter die Schönheitsreparaturen — Tapezieren, Streichen der Wände, Decken und Heizkörper. Das folgt aus seiner Erhaltungspflicht (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Die Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch hat der Mieter dabei nicht zu vertreten (§ 538 BGB): Normale Wohnspuren sind kein Schaden.

In der Praxis wälzen die meisten Mietverträge die Schönheitsreparaturen auf den Mieter ab. Das ist grundsätzlich zulässig — aber nur, wenn die Klausel der Inhaltskontrolle für Formularverträge standhält (§ 307 Abs. 1 BGB). Und diese Hürde ist hoch.

Die drei Klauselfallen

1. Starre Fristen. Eine Klausel, die Renovierungen nach einem festen Fristenplan verlangt („spätestens alle zwei Jahre"), ist unwirksam — der Mieter müsste sonst auch dann renovieren, wenn die Wohnung es gar nicht nötig hat (BGH, Urteil vom 23.06.2004 – VIII ZR 361/03). Zulässig bleiben nur Fristen mit Öffnung für den tatsächlichen Zustand („im Allgemeinen", „in der Regel").
2. Unrenovierte Übergabe ohne Ausgleich. Wer eine unrenovierte oder renovierungsbedürftige Wohnung übernimmt, kann durch Formularklausel nicht zur Renovierung verpflichtet werden, wenn der Vermieter dafür keinen angemessenen Ausgleich gewährt — der Mieter müsste sonst Spuren seines Vormieters beseitigen (BGH, Urteil vom 18.03.2015 – VIII ZR 185/14).
3. Quotenabgeltung. Klauseln, nach denen der Mieter beim Auszug einen Kostenanteil für noch nicht fällige Renovierungen zahlt, sind ebenfalls unwirksam (BGH, Urteil vom 18.03.2015 – VIII ZR 242/13).

Ist die Klausel unwirksam, gilt sie nicht teilweise, sondern gar nicht — die Renovierungspflicht fällt vollständig auf den Vermieter zurück.

Und dann? Der Anspruch des Mieters

Aus der zurückgefallenen Pflicht kann sogar ein aktiver Anspruch werden: Hat sich der Zustand einer unrenoviert überlassenen Wohnung wesentlich verschlechtert, kann der Mieter vom Vermieter die Durchführung der Schönheitsreparaturen verlangen — muss sich aber regelmäßig zur Hälfte an den Kosten beteiligen, weil er eine frisch renovierte Wohnung erhält, obwohl er eine unrenovierte angemietet hatte (BGH, Urteile vom 08.07.2020 – VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18).

Beispiel

Ein Mieter zieht in eine unrenoviert übergebene Wohnung; der Formularvertrag überträgt ihm die Schönheitsreparaturen, ein Ausgleich wurde nicht gewährt. Nach vielen Jahren sind die Wände deutlich abgewohnt. Der Mieter kann die Renovierung vom Vermieter verlangen — trägt aber die Hälfte der Kosten. Beim Auszug schuldet er selbst keine Renovierung.

Wo die Regel nicht gilt

• Individuell ausgehandelte Vereinbarungen unterliegen nicht der AGB-Kontrolle — sie sind in der Wohnraummiete allerdings die Ausnahme und müssen tatsächlich verhandelt worden sein.
• Echte Schäden über die vertragsgemäße Abnutzung hinaus (§ 538 BGB) hat der Mieter unabhängig von jeder Renovierungsklausel zu ersetzen.
• Kleinreparaturen sind keine Schönheitsreparaturen und folgen eigenen Regeln — siehe Kleinreparaturen.

Warum wir das genau nehmen

Ob eine Renovierungsklausel trägt, entscheidet sich am Wortlaut und am Übergabezustand — beides lässt sich beim Vertragsschluss steuern, nach dem Auszug nicht mehr. Deshalb dokumentieren wir den Zustand bei der Übergabe und verwenden Vertragsmuster, die der aktuellen Rechtsprechung standhalten.

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