Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum
Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums — selbst wenn sie sich innerhalb der eigenen Räume befinden (§ 5 Abs. 2 WEG).
Diese Zuordnung ist zwingend: Was nach § 5 Abs. 2 WEG gemeinschaftlich ist, kann auch die Teilungserklärung nicht zu Sondereigentum machen.
Die Frage hinter fast jedem Streit
„Wer zahlt das?“ ist selten eine Kostenfrage. Sie ist eine Eigentumsfrage: Wer etwas erhalten muss, ergibt sich daraus, wem es gehört. Deshalb steht die Abgrenzung am Anfang jedes WEG-Vorgangs.
Sondereigentum sind nach § 5 Abs. 1 WEG die nach § 3 Abs. 1 Satz 1 WEG bestimmten Räume — also die in der Teilungserklärung bezeichnete Wohnung oder die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume, wobei Stellplätze als Räume gelten (§ 3 WEG) — samt den zu diesen Räumen gehörenden Bestandteilen des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder das Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird.
Die zwingende Grenze: § 5 Abs. 2 WEG
Nicht sondereigentumsfähig sind
- Teile, die für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind — tragende Wände, Decken, Fundamente, Dach, Fassade,
- Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen — Heizungsanlage, Steigleitungen, Aufzug, Klingel- und Sprechanlage.
Der entscheidende Halbsatz steht am Ende: „selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume oder Teile des Grundstücks befinden“. Die Steigleitung in der eigenen Wand, der Heizkörperanschluss, das Dach über der Dachgeschosswohnung — alles gemeinschaftlich, unabhängig davon, wo es liegt und wer es allein nutzt.
Die Praxisfälle
| Bauteil | Regelmäßig | Warum |
|---|---|---|
| Fenster — Rahmen, Glas, Beschläge | Gemeinschaftseigentum | Teil der äußeren Gestaltung, meist auch Bestand/Sicherheit |
| Innenanstrich des Fensters, Griffe | Sondereigentum | veränderbar ohne Wirkung nach außen |
| Wohnungseingangstür | Gemeinschaftseigentum | trennt Gemeinschafts- vom Sonderbereich, prägt das Treppenhaus |
| Balkon — Bodenplatte, Brüstung, Abdichtung | Gemeinschaftseigentum | konstruktiver Gebäudeteil |
| Bodenbelag auf dem Balkon, Innenanstrich der Brüstung | Sondereigentum | austauschbar, ohne Bestandsbezug |
| Estrich und Trittschalldämmung | Gemeinschaftseigentum | Schallschutz ist Bestandsschutz |
| Oberbelag darüber (Parkett, Fliesen) | Sondereigentum | frei austauschbar |
| Heizkörper in der Wohnung | oft Sondereigentum, wenn die Teilungserklärung es sagt | einzeln austauschbar — die Anlage selbst bleibt gemeinschaftlich |
| Rollläden, Markisen, Außenjalousien | Gemeinschaftseigentum | äußere Gestaltung |
Die Tabelle ist eine Faustregel, keine Zuordnung für den Einzelfall: Die Teilungserklärung kann Abweichendes bestimmen, soweit § 5 Abs. 2 WEG es zulässt.
In eine Richtung ist die Zuordnung verschiebbar
§ 5 Abs. 3 WEG erlaubt es, Bestandteile, die Sondereigentum sein könnten, zu gemeinschaftlichem Eigentum zu erklären — nicht umgekehrt. Viele Teilungserklärungen machen davon Gebrauch und ziehen Fenster oder Rollläden ausdrücklich ins Gemeinschaftseigentum, um einheitliche Sanierungen zu ermöglichen.
Der umgekehrte Versuch scheitert: Was nach Absatz 2 zwingend gemeinschaftlich ist, bleibt es auch dann, wenn die Teilungserklärung es dem Sondereigentum zuschlägt. Solche Klauseln sind insoweit unwirksam — ein häufiger Befund bei Teilungserklärungen aus den siebziger und achtziger Jahren.
Wenn Gemeinschaftliches im Sonderbereich liegt
Steht die gemeinschaftliche Heizungsanlage im Kellerraum, der laut Teilungserklärung zum Sondereigentum gehört, muss der Eigentümer sie dulden — jedenfalls bis eine Alternative geschaffen ist. Das Landgericht Frankfurt am Main hat das aus der Treue- und Rücksichtnahmepflicht in der Gemeinschaft abgeleitet und die Eigentumsfrage am Raum ausdrücklich offengelassen (Urteil vom 13.03.2025 – 2-13 S 8/24; ein 4,63 m² großer Abstellraum, in dem die Heizung fünf von sieben Wohnungen versorgte — die Wohnung des klagenden Eigentümers war nicht einmal angeschlossen).
Umgekehrt gilt § 14 Abs. 3 WEG: Wer eine Einwirkung auf sein Sondereigentum dulden muss, die über das zumutbare Maß hinausgeht, hat einen verschuldensunabhängigen Anspruch auf angemessenen Ausgleich in Geld.
Beispiel
Aus dem Fenster einer Wohnung zieht es. Der Eigentümer will es austauschen und fragt, ob er das selbst darf. Antwort: nein — das Fenster gehört zum Gemeinschaftseigentum, sein Austausch ist Sache der Gemeinschaft und beschlusspflichtig. Er kann aber die Erhaltung verlangen, denn jeder Wohnungseigentümer hat Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung. Den Innenanstrich des Rahmens erneuert er dagegen selbst.
Was das für Beiräte heißt
Bevor über Kosten gesprochen wird, gehört die Teilungserklärung auf den Tisch — und zwar die eingetragene Fassung mit allen Nachträgen. Zwei Fragen klären den Fall fast immer: Steht das Bauteil in § 5 Abs. 2 WEG? Und sagt die Teilungserklärung etwas, das sie nach § 5 Abs. 3 WEG sagen darf? Alles Weitere — Zuständigkeit, Kostentragung, Beschlussbedarf — folgt daraus. Siehe Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung und Die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums.
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