Die Kostenverteilung in der WEG
Die Kosten der Gemeinschaft trägt jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG); für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten können die Eigentümer eine abweichende Verteilung beschließen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG).
Diese Beschlusskompetenz ist formal unbeschränkt, aber materiell begrenzt: Der neue Schlüssel muss den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Eigentümer angemessen sein und darf niemanden ungerechtfertigt benachteiligen.
Der gesetzliche Schlüssel
Ohne abweichende Regelung gilt der Miteigentumsanteil: Die Kosten der Gemeinschaft, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs, trägt jeder nach dem Verhältnis seines Anteils (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG). Entsprechend gebührt jedem ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Früchte des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 16 Abs. 1 WEG).
In der Praxis steht der Schlüssel selten im Gesetz, sondern in der Gemeinschaftsordnung — nach Miteigentumsanteilen, nach Wohnfläche, nach Einheiten oder objektbezogen getrennt nach Häusern. Für die Kosten baulicher Veränderungen gilt ein eigenes Regime (§ 16 Abs. 3 WEG verweist auf § 21 WEG), siehe Die bauliche Veränderung.
Ändern per Mehrheitsbeschluss
Seit dem WEMoG gibt § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG eine gesetzliche Beschlusskompetenz: Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine abweichende Verteilung beschließen — abweichend von Satz 1 und auch abweichend von einer Vereinbarung, also von der Gemeinschaftsordnung. Erfasst ist beides: die dauerhafte Änderung für eine Vielzahl von Fällen und die einmalige abweichende Verteilung im Einzelfall.
Erforderlich ist die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Ein Grundbucheintrag ist nicht nötig — Beschlüsse wirken auch gegen den Erwerber.
Die Grenze, die der BGH 2026 gezogen hat
Formal unbeschränkte Kompetenz heißt nicht: inhaltlich unbegrenzt. Ein Beschluss kann kompetenzgedeckt und trotzdem anfechtbar sein, weil er ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht (§ 19 Abs. 1 WEG).
ordnungswidrig Sind die Wohnungen unterschiedlich groß und war bisher nach Wohnfläche oder Miteigentumsanteilen zu verteilen, widerspricht es regelmäßig ordnungsmäßiger Verwaltung, die Kosten einer Erhaltungsmaßnahme nach Einheiten zu verteilen (BGH, Urteil vom 24.04.2026 – V ZR 50/25).
Die Begründung ist einfach und trägt weit: Erhaltungsmaßnahmen dienen dem Werterhalt. Größere Wohnungen profitieren stärker — wem das Gebäude „mehr gehört“, der muss auch mehr zahlen. Und die gerichtliche Kontrolle ist keine bloße Willkürprüfung: Schon eine Mehrbelastung kleinerer Einheiten von etwa 5 % muss niemand hinnehmen.
Im entschiedenen Fall ging es um eine Sonderumlage von 25.000 € für eine Heizungserneuerung in einer Mehrhausanlage mit 15 Wohnungen. Beschlossen wurde die Verteilung nach Einheiten — 1.666,67 € für jede Wohnung, unabhängig von Miteigentumsanteilen zwischen 41,37/1.000 und 130,44/1.000. Dass alle Wohnungen an der Heizung hängen, rechtfertigte die Gleichmacherei nicht.
Der Maßstab für die Praxis lautet damit: Zulässig ist jeder Schlüssel, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Eigentümer angemessen ist und niemanden ungerechtfertigt benachteiligt. Vereinfachung allein ist kein tragender Grund.
Was sich noch beschließen lässt
- Beendigung einer vereinbarten Kostenbefreiung. Auch sie ist von der Beschlusskompetenz gedeckt; Kostenprivilegierungen — etwa für Ausbaureserven — sind nicht mehrheitsfest (BGH, Urteil vom 15.11.2024 – V ZR 239/23).
- Umstellung des Maßstabs, etwa von Miteigentumsanteilen auf beheizte Wohnfläche. Der BGH hat eine solche Umstellung im Februar 2025 gebilligt — einschließlich der Zuführung zur Erhaltungsrücklage, obwohl diese kein Geldabfluss ist. Unterdimensionierte Miteigentumsanteile waren eine Privilegierung, keine schützenswerte Position.
- Objektbezogene Kostentrennung nach Gebäuden oder Gebäudekomplexen. Nicht von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG umfasst ist dagegen die Änderung von Zuständigkeit und Stimmrecht; solche Beschlüsse sind mangels Beschlusskompetenz nichtig, wenn die Gemeinschaftsordnung keine passende Öffnungsklausel enthält. Siehe Das Stimmrecht in der Eigentümerversammlung.
Die Frist ist die eigentliche Falle
Ein ordnungswidriger Verteilungsbeschluss wird bestandskräftig, wenn ihn niemand binnen eines Monats anficht — und gilt dann für Kostenverteilung und Jahresabrechnung, so unbillig er sein mag. Die materielle Grenze des BGH hilft nur dem, der die Frist wahrt. Zu Fristen und Verfahren siehe Die Beschlussanfechtung.
Beispiel
Eine Gemeinschaft aus zwölf Wohnungen zwischen 42 und 130 m² will die Kosten des Treppenhausanstrichs künftig „pro Wohnung“ verteilen, weil das die Abrechnung vereinfacht. Der Beschluss ist kompetenzgedeckt, aber anfechtbar: Der Anstrich erhält das Gemeinschaftseigentum, von dem die größeren Einheiten stärker profitieren. Wird er nicht angefochten, bleibt er wirksam. Wird er angefochten, wird er nach der Linie des BGH voraussichtlich für ungültig erklärt.
Was das für Beiräte heißt
Bei jedem Antrag, der einen Schlüssel ändert, lohnen zwei Rechnungen vor der Abstimmung: Was zahlt die kleinste Einheit vorher und nachher, was die größte? Liegt die Mehrbelastung der kleinen Einheiten im Prozentbereich, ist der Beschluss angreifbar — und ein angefochtener Beschluss kostet die Gemeinschaft mehr als die Vereinfachung wert ist. Wer den Schlüssel ändert, sollte den sachlichen Grund ins Protokoll nehmen.
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