Die Jahresabrechnung der WEG
Über die Jahresabrechnung selbst wird nicht beschlossen — Beschlussgegenstand sind allein die Nachschüsse und die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse (§ 28 Abs. 2 Satz 1 WEG).
Schuldnerin der Abrechnung ist seit dem 01.12.2020 die Gemeinschaft, nicht der Verwalter; die Pflicht entsteht am 1. Januar des Folgejahres (BGH, Urteil vom 26.09.2025 – V ZR 206/24).
Was beschlossen wird — und was nicht
Der häufigste Irrtum in der Eigentümerversammlung: Es wird nicht „die Jahresabrechnung genehmigt“. Seit dem 01.12.2020 beschließen die Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG allein über die Einforderung von Nachschüssen und über die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse — also über die Abrechnungsspitze, nicht über das Zahlenwerk.
Das hat eine praktische Folge, die viele überrascht: Wer eine fehlerhafte Abrechnung angreifen will, ficht den Beschluss über die Nachschüsse an. Und wer nur einzelne Positionen für falsch hält, muss das innerhalb der Begründungsfrist konkret vortragen — die Abrechnung als Ganzes steht nicht zur Debatte.
Wer sie schuldet
Vor dem WEMoG war die Erstellung eine persönliche Pflicht des Verwalters. Das ist überholt: Verpflichtet ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (BGH, Urteil vom 19.04.2024 – V ZR 167/23). Der Verwalter erstellt sie als ausführendes Organ.
Wer den Verwalter auffordert, eine ordnungsmäßige Abrechnung vorzulegen, fordert deshalb in Wahrheit die Gemeinschaft auf. Vor Gericht ist auf die richtige Beklagte zu achten — eine Klage gegen den Verwalter geht ins Leere.
Der Verwalterwechsel zum Jahreswechsel
Jahrelang war umstritten, wer die Abrechnung schuldet, wenn der alte Verwalter zum 31. Dezember ausscheidet und der neue am 1. Januar antritt. Der Bundesgerichtshof hat es 2025 entschieden (Urteil vom 26.09.2025 – V ZR 206/24):
- Zur Erstellung ist die Gemeinschaft verpflichtet; der bestellte Verwalter muss als ausführendes Organ auch ausstehende Abrechnungen für Vorjahre erstellen.
- Daneben kann der frühere Verwalter aus dem Verwaltervertrag verpflichtet sein — aber nur, wenn die Pflicht der Gemeinschaft bereits während seiner Amtszeit entstanden ist und der Vertrag das vorsieht.
- Die Pflicht der Gemeinschaft entsteht am 1. Januar des folgenden Kalenderjahres. Der zum 31. Dezember ausgeschiedene Verwalter schuldet die Abrechnung für das Vorjahr deshalb nicht.
Im entschiedenen Fall war die Verwalterin bis zum 31.12.2022 bestellt, ab dem 01.01.2023 amtierte eine neue. Silvester war sie noch im Amt, Neujahr nicht mehr — die Klage auf Erstellung der Jahresabrechnung 2022 scheiterte in allen drei Instanzen.
Zur Rechnungslegung bleibt der ausgeschiedene Verwalter dagegen verpflichtet, und zwar auf den Zeitpunkt seines Ausscheidens. Sie folgt aus dem Auftragsrecht, nicht aus dem WEG. Im entschiedenen Fall war die Ex-Verwalterin dazu rechtskräftig verurteilt worden — einschließlich der Versicherung der Vollständigkeit an Eides statt.
Entstehung ist nicht Fälligkeit
Die Pflicht entsteht am 1. Januar. Fällig wird sie nach überwiegender, höchstrichterlich weiterhin nicht geklärter Auffassung erst zum 30. Juni des Folgejahres. Für die Frage, wer die Abrechnung schuldet, spielt die Fälligkeit keine Rolle mehr — Schuldnerin ist ohnehin die Gemeinschaft.
Beispiel
Der Verwalter wird am 4. Januar 2027 abberufen. Die Abrechnung für 2026 schuldet er trotzdem: Die Pflicht der Gemeinschaft ist am 1. Januar 2027 entstanden, als er noch im Amt war — vorausgesetzt, sein Verwaltervertrag sieht die Erstellung vor. Wäre er zum 31. Dezember 2026 ausgeschieden, träfe ihn nichts.
Wenn die Abrechnung angefochten wird
Wird der Beschluss über die Nachschüsse rechtskräftig für ungültig erklärt, muss die Gemeinschaft eine korrigierte Abrechnung erstellen. Intern zuständig ist der amtierende Verwalter. Stammte die fehlerhafte Abrechnung von einem Amtsvorgänger, trifft ihn die Nachbesserung aus dem damaligen Verwaltervertrag — wieder nur, wenn die Pflicht der Gemeinschaft während seiner Amtszeit entstanden war.
Vermögensbericht nicht verwechseln
Neben der Jahresabrechnung schuldet die Verwaltung nach § 28 Abs. 4 WEG einen Vermögensbericht — er stellt den Stand der Erhaltungsrücklage und das wesentliche Gemeinschaftsvermögen dar. Über ihn wird nicht beschlossen; er ist den Wohnungseigentümern zur Verfügung zu stellen. Wer ihn nicht erhält, kann ihn verlangen; ergänzend besteht der Anspruch auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen nach § 18 Abs. 4 WEG.
Was das für Beiräte heißt
Die Prüfung der Jahresabrechnung ist die Kernaufgabe des Verwaltungsbeirats. Praktisch lohnt es, drei Dinge zuerst anzusehen: die Entwicklung der Erhaltungsrücklage, die Vollständigkeit der Kontoauszüge über alle zwölf Monate und die Positionen, die gegenüber dem Vorjahr auffällig abweichen. Wir bereiten die Unterlagen dafür sachkontenweise auf, damit die Prüfung nicht am Suchen scheitert — siehe Der Verwaltungsbeirat.
Schleumer Immobilienverwaltung GmbH, Köln — Hausverwaltung seit 1989, Mitglied im VDIV Nordrhein-Westfalen. Alle Mitarbeiter mit Objektverantwortung sind als zertifizierte Verwalter nach § 26a WEG qualifiziert; entsprechend darf sich auch unser Unternehmen als zertifiziert bezeichnen.
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