Der Wirtschaftsplan
Die Wohnungseigentümer beschließen über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den vorgesehenen Rücklagen auf Grundlage eines vom Verwalter aufgestellten Wirtschaftsplans (§ 28 Abs. 1 WEG) — nicht über den Plan selbst.
Der Wirtschaftsplan gilt fort, bis ein neuer beschlossen ist; ohne beschlossene Vorschüsse fehlt der Jahresabrechnung die Grundlage für die Abrechnungsspitze.
Was beschlossen wird
Wie bei der Jahresabrechnung gilt: Nicht der Plan wird beschlossen, sondern die Vorschüsse. § 28 Abs. 1 WEG stellt das klar — die Wohnungseigentümer beschließen über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den vorgesehenen Rücklagen, und der Wirtschaftsplan ist die Grundlage dafür. Die Aufstellung eines Wirtschaftsplans ist zugleich Regelbeispiel ordnungsmäßiger Verwaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 5 WEG).
Praktisch heißt das: Ein Beschluss, der „den Wirtschaftsplan genehmigt“, ist auslegungsbedürftig — gemeint ist regelmäßig die Festsetzung der Vorschüsse. Der Bundesgerichtshof legt Beschlüsse in solchen Fällen wohlwollend aus; er hat ausdrücklich entschieden, dass ein Beschluss über die „Genehmigung des Wirtschaftsplans“ nicht mangels Beschlusskompetenz nichtig ist.
Fortgeltung
Der beschlossene Wirtschaftsplan gilt so lange fort, bis ein neuer beschlossen ist. Das ist die stille Rettung vieler Gemeinschaften: Verzögert sich die Versammlung, laufen die Hausgeldzahlungen auf Grundlage des Vorjahresplans weiter, und die Gemeinschaft bleibt zahlungsfähig.
Ein verspäteter Vorschussbeschluss ist deshalb kaum erfolgreich anfechtbar. Entscheidend ist etwas anderes: Ohne beschlossene Soll-Vorauszahlungen lässt sich später keine Abrechnungsspitze bilden, weil in der Jahresabrechnung die Position fehlt, die mit den tatsächlichen Kosten zu saldieren wäre.
Der Zweitbeschluss
Die Wohnungseigentümer können auch nach Ablauf des Wirtschaftsjahres noch einmal über die Vorschüsse beschließen. Die Beschlusskompetenz folgt aus § 28 Abs. 1 WEG und umfasst sowohl die erste als auch jede erneute Beschlussfassung; ein zwischenzeitlicher Eigentumswechsel lässt sie nicht entfallen (BGH, Urteil vom 20.09.2024 – V ZR 235/23).
Ordnungsmäßig ist ein solcher Zweitbeschluss allerdings nur ausnahmsweise: Er setzt voraus, dass berechtigte Zweifel an der Wirksamkeit des Erstbeschlusses bestehen und die schutzwürdigen Belange einzelner Wohnungseigentümer hinreichend berücksichtigt werden. Im entschiedenen Fall rollte eine Versammlung im Jahr 2022 die Wirtschaftsjahre 2016 bis 2018 neu auf, weil eine Eigentümerin damals nicht geladen worden war.
Ein Zweitbeschluss über alte Wirtschaftspläne lässt für die Hausgelder eine neue Verjährungsfrist beginnen. Für Erwerber ist das überraschend: Der Voreigentümer ist wohnungseigentumsrechtlich aus dem Schneider, die Zahlungspflicht trifft den heutigen Eigentümer. Sind solche Umstände beim Kauf bekannt, gehört eine Freistellungsregelung in den Kaufvertrag.
Hat ein Gericht eine Zahlungsklage wegen Verjährung abgewiesen, widerspricht es nach dem BGH regelmäßig ordnungsmäßiger Verwaltung, anschließend die Rückstände durch Zweitbeschluss neu zu begründen. Die Gemeinschaft wird dann eher Regressansprüche zu prüfen haben — gegen den Verwalter, der zu spät gehandelt hat.
Beispiel
Die Versammlung beschließt im November die Vorschüsse für das kommende Jahr. Im Februar stellt sich heraus, dass die Position „Versicherungen“ um 8.000 € zu niedrig angesetzt war. Die Eigentümer können die Vorschüsse durch neuen Beschluss anheben — dafür braucht es keine Zweifel an der Wirksamkeit des Erstbeschlusses, weil der Wirtschaftsplan seiner Natur nach vorläufig ist und der Erstbeschluss regelmäßig konkludent aufgehoben wird.
Was das für Beiräte heißt
Der Wirtschaftsplan ist der Ort, an dem sich Erhaltungsstrategie in Zahlen übersetzt. Zwei Fragen lohnen jedes Jahr: Reicht die geplante Zuführung zur Erhaltungsrücklage angesichts der anstehenden Maßnahmen — und sind die Verbrauchspositionen an die tatsächliche Preisentwicklung angepasst oder nur fortgeschrieben? Zur Prüfung durch den Beirat siehe Der Verwaltungsbeirat.
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