Bestellung und Abberufung des Verwalters
Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden; ein wichtiger Grund ist dafür seit dem 01.12.2020 nicht mehr erforderlich, und der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung (§ 26 Abs. 3 WEG).
Die Bestellung ist auf höchstens fünf Jahre befristet, bei der ersten Bestellung nach Begründung von Wohnungseigentum auf drei Jahre (§ 26 Abs. 2 WEG).
Bestellung und Vertrag sind zwei Rechtsgeschäfte
Die Bestellung begründet die Organstellung, der Verwaltervertrag das Schuldverhältnis. Beide werden häufig in einem Beschluss zusammengefasst, folgen aber eigenen Regeln — das ist die sogenannte Trennungstheorie und der Grund, warum eine Abberufung nicht automatisch den Vertrag beendet.
Höchstdauer
| Fall | Höchstdauer |
|---|---|
| erste Bestellung nach Begründung von Wohnungseigentum | drei Jahre |
| erste Bestellung nach Erwerb durch einen Ersteher in der Zwangsversteigerung | drei Jahre |
| jede weitere Bestellung | fünf Jahre |
Eine Wiederbestellung ist möglich, aber sie bedarf jeweils eines neuen Beschlusses — frühestens ein Jahr vor Ablauf der laufenden Bestellzeit. Automatische Verlängerungsklauseln sind unwirksam.
Jederzeitige Abberufung
Vor dem WEMoG brauchte es für die Abberufung einen wichtigen Grund, sofern nichts anderes vereinbart war. Das ist entfallen: Nach § 26 Abs. 3 WEG kann der Verwalter jederzeit abberufen werden. Der Beschluss braucht keine Begründung, und Vereinbarungen, die das einschränken, sind unwirksam.
Der Verwaltervertrag endet dann spätestens sechs Monate nach der Abberufung. Der wichtige Grund hat damit nicht ausgedient — er wirkt nur an anderer Stelle: Liegt er vor, kann der Vertrag fristlos gekündigt werden, ohne die Sechsmonatsfrist abzuwarten.
Zertifizierter Verwalter
Nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG gehört die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach § 26a WEG zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Zertifiziert ist, wer vor einer Industrie- und Handelskammer nachgewiesen hat, über die notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse zu verfügen.
Eine Ausnahme greift nur, wenn alle drei Bedingungen zusammentreffen: weniger als neun Sondereigentumsrechte, ein Wohnungseigentümer ist zum Verwalter bestellt, und weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer verlangt die Bestellung eines zertifizierten Verwalters.
Vergleichsangebote bei der Neubestellung
Die Verwalterneubestellung ist seit 2026 die einzige Fallgruppe, für die der Bundesgerichtshof Vergleichsangebote verlangt — begründet damit, dass eine langfristige Personalentscheidung zu treffen ist, bei der neben der Person auch fachliche Kompetenz und Ausstattung zu beurteilen sind. Ausdrücklich gilt aber: Bereits ein weiteres Angebot kann genügen (BGH, Urteil vom 27.03.2026 – V ZR 7/25). Ein Bestellungsbeschluss ist also nicht schon deshalb anfechtbar, weil nur zwei Bewerber vorgestellt wurden. Zum Hintergrund siehe Die „Drei-Angebote-Regel“.
Vorzulegen sind je Bewerber das Angebot, ein Verwaltervertragsentwurf, der sich ausdrücklich auf die zu verwaltende Gemeinschaft bezieht, und die Erklärung der Übernahmebereitschaft zum vorgesehenen Zeitpunkt. Und: Es ist nicht vornehmliche Aufgabe des scheidenden Verwalters, seinen Nachfolger zu suchen.
Der faktische Verwalter
Läuft eine Bestellung unbemerkt aus und führt der Verwalter die Geschäfte weiter, entsteht der faktische Verwalter. Seine Rechtsstellung war lange umstritten; für die Haftung ist sie geklärt: Ihn treffen dieselben Pflichten wie den wirksam bestellten Verwalter, und er haftet der Gemeinschaft nach § 280 Abs. 1 BGB für Pflichtverletzungen (BGH, Urteil vom 30.01.2026 – V ZR 76/25).
Aus derselben Entscheidung stammen zwei Sätze, die jede Verwaltungsübernahme betreffen:
- Fremde Verträge binden die Gemeinschaft nicht automatisch. Ein vom Bauträger geschlossener Vertrag geht weder durch die Aufteilung noch durch Zeitablauf über. Eine Vertragsübernahme setzt einen Beschluss voraus.
- Kein Verwaltungskonto im eigenen Namen. Ein solches Treuhandkonto ist unzulässig — die Gemeinschaft ist rechtsfähig und kann, vertreten durch den Verwalter (§ 9b Abs. 1 WEG), selbst ein Girokonto führen. Die dort eingehenden Hausgelder sind gleichwohl Vermögen der Gemeinschaft.
Beispiel
Eine Verwalterin war bis zum 31. Mai bestellt und führte die Verwaltung danach faktisch fort. Vom eigennamigen Verwaltungskonto beglich sie Rechnungen für die Pflege einer Parkanlage, deren Vertrag sie Jahre vor Entstehung der Gemeinschaft für ein größeres Areal geschlossen hatte. Ergebnis: Verurteilung zum Schadensersatz in Höhe von 16.541,17 €. Die faktische Fortführung ist keine Haftungserleichterung, sondern volle Pflichtenbindung ohne vertragliche Vergütungsgrundlage.
Was das für Beiräte heißt
Zwei Termine gehören in den Kalender: das Ende der Bestellzeit — mindestens ein Jahr vorher, damit die Nachfolgersuche nicht unter Zeitdruck gerät — und, bei einer Übernahme, die Prüfung, auf wessen Namen die Konten lauten. Lautet ein Konto auf den Verwalter, gehört die Umstellung auf die Gemeinschaft an den Anfang der Zusammenarbeit.
Schleumer Immobilienverwaltung GmbH, Köln — Hausverwaltung seit 1989, Mitglied im VDIV Nordrhein-Westfalen. Alle Mitarbeiter mit Objektverantwortung sind als zertifizierte Verwalter nach § 26a WEG qualifiziert; entsprechend darf sich auch unser Unternehmen als zertifiziert bezeichnen.
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