Die „Drei-Angebote-Regel“

Es gibt keine „Drei-Angebote-Regel“: Vor Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum müssen die Wohnungseigentümer keine Vergleichsangebote einholen, und eine Bagatellgrenze existiert ebenso wenig (BGH, Urteil vom 27.03.2026 – V ZR 7/25).

Maßgeblich ist nicht die Zahl der Angebote, sondern ob die Informationsgrundlage im Zeitpunkt der Beschlussfassung belastbar war — bei einem seit Jahren bewährten Handwerker kann ein einziges Angebot genügen.

Woher die Regel kam

Jahrzehntelang verlangten Amts- und Landgerichte, dass vor größeren Verwaltungsmaßnahmen „mindestens drei“ Vergleichsangebote vorliegen. Wer weniger vorlegte, riskierte, dass sein Beschluss auf Anfechtung für ungültig erklärt wurde: Die Auswahlentscheidung sei dann auf unzureichender Tatsachengrundlage getroffen worden. Verwaltungen richteten ihre gesamte Beschlussvorbereitung danach aus.

Der Bundesgerichtshof hat diese Regel nie aufgestellt. Er hat sie mehrfach verneint — und die Instanzgerichte hielten daran fest. 2025 und 2026 hat er sie in zwei Schritten endgültig beendet.

Was der BGH entschieden hat

Im entschiedenen Fall ging es um den Austausch einzelner Fenster und Vordachverglasungen in einer Anlage mit 32 Wohnungen, Gesamtvolumen 9.740,13 €, teuerster Einzelauftrag 4.091,22 €. Die Gemeinschaft hatte im Beschluss ausdrücklich auf Vergleichsangebote verzichtet, weil die beauftragte Glaserei seit Jahrzehnten zu ihrer vollsten Zufriedenheit für die Fenster verantwortlich war. Das Landgericht hielt das für ermessensfehlerhaft, weil eine „maximal zulässige Bagatellgrenze“ überschritten sei. Der BGH gab der Gemeinschaft recht.

Was an ihre Stelle tritt

Nicht die Zahl der Angebote entscheidet, sondern die Belastbarkeit der Informationsgrundlage im Zeitpunkt der Beschlussfassung. Der Maßstab bleibt § 19 Abs. 1 WEG: Beschlossen werden darf, was dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht — und jeder Eigentümer kann nach § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG eine ordnungsmäßige Verwaltung verlangen. Vergleichsangebote sind dafür nur ein Beispiel unter mehreren Erkenntnisquellen.

• „Bekannt und bewährt.“ War der Anbieter in der Vergangenheit zur Zufriedenheit tätig, rechtfertigt das den Verzicht auf weitere Angebote. Entscheidend sind die positiven Vorerfahrungen der Gemeinschaft — nicht die des Verwalters. Ein Anbieter, den der Verwalter lange kennt, der für diese Gemeinschaft aber noch nie gearbeitet hat, genügt möglicherweise nicht.
• Der Preis bleibt kontrollierbar. Ein Beschluss kann trotz fehlender Vergleichsangebote ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen, wenn das vorliegende Angebot objektiv ungeeignet oder überteuert ist. Diesen Mangel muss allerdings der Anfechtungskläger fristgerecht darlegen und beweisen.
• Auch Eigentümer sind gefragt. Wer einen Marktvergleich für nötig hält, ist selbst aufgerufen, Angebote beizubringen.

Die eine Ausnahme

Für die Neubestellung des Verwalters verlangt der BGH weiterhin Vergleichsangebote. Der Grund liegt in der Natur der Entscheidung: Es geht um eine langfristige Personalentscheidung, bei der neben der Person auch fachliche Kompetenz und Ausstattung der Bewerber zu beurteilen sind — das lässt sich ohne Vergleich nicht leisten. Auch hier gilt aber: Bereits ein weiteres Angebot kann genügen. Und es ist ausdrücklich nicht die vornehmliche Aufgabe des scheidenden Verwalters, seinen Nachfolger zu suchen. Näher unter Bestellung und Abberufung des Verwalters.

Was Vergleichsangebote leisten — und was nicht

Vergleichsangebote ermöglichen einen Preisvergleich, keinen Qualitätsvergleich. Der Preis ist bei der Auswahl aber nicht der einzige und häufig nicht der wichtigste Gesichtspunkt. Für einen wirtschaftlich denkenden Eigentümer zählt ebenso, ob der Auftragnehmer sorgfältig und zügig arbeitet, den Zeitplan einhält, qualifiziertes Personal stellt und berechtigte Beanstandungen zeitnah behebt. Es kann deshalb triftige Gründe geben, den teureren Anbieter zu beauftragen.

Beispiel

In der Versammlung liegt ein Angebot des Malerbetriebs vor, der im Vorjahr sämtliche Balkongeländer gestrichen hat — beanstandungsfrei. Ein Eigentümer beantragt Vertagung, bis zwei weitere Angebote vorliegen. Die Mehrheit lehnt ab und beschließt die Beauftragung. Der Beschluss ist nicht schon deshalb anfechtbar, weil nur ein Angebot vorlag. Angreifbar wäre er, wenn der Anfechtungskläger innerhalb der Begründungsfrist darlegt und beweist, dass der Preis deutlich über dem Marktüblichen liegt.

Was das für Beiräte heißt

Die Nachricht entlastet die Beschlussvorbereitung erheblich — gerade in angespannten Handwerkermärkten, in denen drei vergleichbare Angebote oft gar nicht zu bekommen sind. Sie ist aber kein Freibrief. Empfehlenswert bleibt, die tragenden Gründe für den Verzicht im Beschlusstext zu dokumentieren: positive Vorerfahrung der Gemeinschaft, Dringlichkeit oder die fehlende Aussagekraft von Alternativangeboten. Das kostet zwei Sätze und nimmt einer späteren Anfechtung die Grundlage.

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