Die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums

Die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ist Aufgabe der Gemeinschaft (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG); sie kann die Erhaltungslast durch Vereinbarung delegieren, sich ihrer aber nicht entledigen (BGH, Urteil vom 24.04.2026 – V ZR 102/24).

Bei konkreter Gefahrenlage muss sie handeln — der Hinweis, laut Teilungserklärung sei das Sache des Einzelnen, trägt eine Blockade nicht.

Zuständigkeit und Kosten sind zwei verschiedene Fragen

Viele Gemeinschaftsordnungen weisen die Erhaltung von Bauteilen im räumlichen Bereich des Sondereigentums — Fenster, Wohnungseingangstür, Balkone — dem jeweiligen Eigentümer zu. Daraus wurde jahrzehntelang gefolgert, der Gemeinschaft fehle dann die Beschlusskompetenz.

Der Bundesgerichtshof hat das 2026 verworfen (Urteil vom 24.04.2026 – V ZR 102/24). Die Gemeinschaft kann ihre Erhaltungslast delegieren, sich ihrer aber nicht entledigen. Sie bleibt beschlusskompetent, bleibt für den baulichen Zustand verantwortlich und bleibt verkehrssicherungspflichtig. Beschlüsse über eine gemeinschaftliche Erhaltung — Bestandsaufnahme, Planung, Genehmigung, Umsetzung — sind deshalb nicht deshalb nichtig, weil der betroffene Sondereigentümer widerspricht und alles selbst machen will.

Wer die Kosten am Ende trägt, ist davon zu trennen. § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG gibt eine Beschlusskompetenz für die Änderung der Kostenverteilung, nicht für eine Änderung der Zuständigkeit.

Der Fall, der es entschieden hat

Mehrere Balkone waren sanierungsbedürftig, Betonteile drohten herabzustürzen, die Grünfläche darunter war gesperrt. Die Teilungserklärung wies die Instandhaltung der Balkone jedem Eigentümer auf eigene Kosten zu. Über drei vom Sachverständigen ausgearbeitete Sanierungsvarianten wurde abgestimmt — keine erhielt eine Mehrheit.

Der BGH erklärte die Negativbeschlüsse für ungültig und ersetzte einen Grundlagenbeschluss über die Balkonsanierung dem Grunde nach. Die Auswahl der Variante und die Vergabe bleiben den Wohnungseigentümern vorbehalten; sie müssen dazu Durchführungsbeschlüsse fassen.

Prozessual ist das bemerkenswert: Bisher erklärte der BGH Negativbeschlüsse nur für ungültig, wenn auf die begehrte Maßnahme ein Rechtsanspruch bestand — was regelmäßig scheiterte, sobald mehrere Varianten möglich waren. Hier genügten ihm drei gleichermaßen umsetzbare Varianten. Für Gemeinschaften im Sanierungsstau erweitert das die Möglichkeiten des einzelnen Eigentümers erheblich.

Was ein Erhaltungsbeschluss enthalten muss

Kostenrahmen oder Kostenobergrenze gehören zu den notwendigen Mindestangaben — auch bei einem bloßen Grundlagenbeschluss, bei dem die Angebote erst danach eingeholt werden sollen (AG München, Urteil vom 13.03.2025 – 1294 C 22650/24 WEG). Die voraussichtlichen Kosten sind die wesentliche Tatsachengrundlage für die Ermessensausübung: Die Eigentümer haben das Wirtschaftlichkeitsgebot zu beachten und müssen wissen, welche Belastung auf sie zukommt.

Heikel ist die Kombination aus „Angebote einholen“ und „Maßnahme dem Grunde nach gestatten“ in einem Beschluss ohne Kostenaussage: Stellt sich später heraus, dass es zu teuer wird, ist der Erstbeschluss bestandskräftig, und eine Änderung wäre nur noch unter den Voraussetzungen eines Zweitbeschlusses möglich.

Zur Zahl der Vergleichsangebote gilt seit 2026 die Entwarnung — siehe Die „Drei-Angebote-Regel“.

Haftung, wenn nichts passiert

Kommt die Gemeinschaft ihrer Erhaltungspflicht schuldhaft verspätet nach und entsteht einem Sondereigentümer dadurch ein Schaden, haftet sie nach § 280 Abs. 1 BGB. Eine Garantiehaftung für jede Verzögerung gibt es aber nicht (BGH, Urteil vom 27.02.2026 – V ZR 18/25):

• Einzustehen ist nur für schuldhaft unterlassene oder verspätete Maßnahmen — auch für Versäumnisse in der Willensbildung der Versammlung.
• Zuzurechnen sind der Gemeinschaft sowohl Pflichtverletzungen des Verwalters als auch Versäumnisse von Erfüllungsgehilfen: Gutachtern, Architekten, Fachplanern, Handwerkern.
• Der Haftungszeitraum beginnt erst, wenn die Gemeinschaft bei ordnungsgemäßem Handeln hätte beschließen und herstellen müssen. Die hypothetische Dauer eines ordentlichen Beschluss- und Durchführungsprozesses wird abgezogen.

Der Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung aus § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG steht dabei jedem einzelnen Wohnungseigentümer zu und ist unverjährbar.

Umgekehrt trifft den Eigentümer eine Obliegenheit: Wer etwas von der Gemeinschaft verlangt, muss rechtzeitig einen Tagesordnungspunkt anmelden und in der Versammlung einen Beschlussantrag stellen. Erst dann kann sie pflichtgemäß handeln.

Der Erhaltungsbegriff ist dabei weit. Er umfasst nicht nur Instandhaltung und Instandsetzung, sondern auch die Erfüllung der Verkehrssicherungspflicht und die Erfüllung öffentlich-rechtlicher Pflichten aus dem Bauordnungsrecht — etwa die Herstellung eines fehlenden zweiten Rettungswegs.

Entschädigung für Nutzungsausfall

Zieht sich eine Maßnahme so lange hin, dass ein wesentlicher Teil der Wohnung unbenutzbar bleibt, ist der Nutzungsausfall ein ersatzfähiger Vermögensschaden nach § 14 Abs. 3 WEG — verschuldensunabhängig, als Aufopferungsanspruch gegen die Gemeinschaft.

Beispiel

Eine 90,61 m² große Dachterrasse einer Penthousewohnung war wegen einer steckengebliebenen Sanierung 53 Monate lang gesperrt. Zugesprochen wurden 6.542,98 € — gerechnet mit der Mietspiegelmiete von 9,96 €/m², davon ein Viertel für Terrassenfläche, und nur für die sieben klimatisch nutzbaren Monate April bis Oktober. Für zwei kleine Balkone nach Norden und Osten gab es nichts: Nur wesentliche Nutzungsbereiche zählen.

Was das für Beiräte heißt

Die Balkon-Entscheidung nimmt der häufigsten Blockade den Boden. Steht eine sicherheitsrelevante Maßnahme an und verweisen einzelne Eigentümer auf die Teilungserklärung, ist das kein Grund, den Tagesordnungspunkt fallen zu lassen — im Gegenteil: Bei Absperrungen und Absturzrisiken ist zügiges Handeln geboten, und Verzögerung erhöht Haftungs- und Kostenrisiken. Was hilft, sind klare Beschlussgrundlagen: Gutachten, Varianten, Kosten, Terminplan.

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