Die bauliche Veränderung

Bauliche Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums dürfen nur aufgrund eines Beschlusses vorgenommen werden (§ 20 Abs. 1 WEG) — ausnahmslos, und seit 2026 ausdrücklich auch in der Zweiergemeinschaft.

Für den Antrag genügt eine einfache Darstellung: Der bauwillige Eigentümer muss weder Gutachten noch Angebote vorlegen, ein Lichtbild reicht (BGH, Urteil vom 14.02.2025 – V ZR 86/24).

Kein Bauen ohne Beschluss

§ 20 Abs. 1 WEG lässt keinen Spielraum: Jede bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums setzt einen Beschluss voraus — bevor gebaut wird. Ob die Maßnahme jemanden beeinträchtigt, spielt für das Beschlusserfordernis keine Rolle. Wer eigenmächtig baut, riskiert den Rückbau auf eigene Kosten.

Das gilt auch dann, wenn absehbar ist, dass kein Beschluss zustande kommt. Der Weg führt dann über die Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG — nicht am Beschluss vorbei.

Auch in der Zweiergemeinschaft. Nach dem Zensus 2022 gibt es in Deutschland annähernd 575.000 nach dem WEG aufgeteilte Zweiergemeinschaften, darunter viele Doppelhäuser. Der Bundesgerichtshof hat 2026 klargestellt, dass der Beschlusszwang auch dort gilt (Urteil vom 12.06.2026 – V ZR 68/25). Abdingbar ist er nur durch eine Regelung der Gemeinschaftsordnung, die die Einheiten behandelt, als wären es real geteilte Grundstücke — im Zweifel ist das nicht der Fall. Die bloße Zuweisung von Gartensondernutzungsrechten genügt nicht.

Was der Antragsteller vorlegen muss

Weniger, als die meisten annehmen. Der bauwillige Eigentümer muss der Versammlung keine optimale Entscheidungsgrundlage liefern; eine Verpflichtung, vorab ein Privatgutachten oder eine fachliche Stellungnahme einzuholen, besteht nicht (BGH, Urteil vom 14.02.2025 – V ZR 86/24). Im entschiedenen Fall genügte für vier Fassadenbohrungen von 225 mm Durchmesser ein Lichtbild der geplanten Abdeckung.

Der Gedanke dahinter: Wer nicht weiß, wie die Gemeinschaft reagiert, soll nicht vorab Planungskosten aufs Geratewohl aufwenden. Es entsteht ein Wechselspiel — der Bauwillige skizziert sein Vorhaben, die Gemeinschaft darf präzisere Angaben und Nachweise verlangen und Auflagen in den Beschluss aufnehmen, die vor Baubeginn zu erfüllen sind.

Anders liegt es bei Eingriffen in tragende Wände, Geschossdecken oder Außenwände: Dort ist regelmäßig an eine statische Unbedenklichkeitsbescheinigung zu denken. Und verlangt die Gemeinschaftsordnung, dass Maßnahmen „baurechtlich zulässig“ sind, muss die Baugenehmigung vor Bauausführung vorliegen — eine nachträgliche Genehmigung genügt nicht.

Die drei Wege zur Gestattung

Die Grenze: § 20 Abs. 4 WEG

Eine beschlossene bauliche Veränderung ist nur dann angreifbar, wenn sie die Wohnanlage grundlegend umgestaltet oder einen Eigentümer gegenüber anderen unbillig benachteiligt. Beide Hürden hat der Gesetzgeber bewusst hoch angesetzt.

Entscheidend ist dabei eine Weichenstellung, die der BGH 2025 getroffen hat: Zu berücksichtigen sind im Grundsatz nur die unmittelbar mit der Baumaßnahme verbundenen Auswirkungen — etwa Verschattungen —, nicht die Auswirkungen des späteren Gebrauchs (Urteil vom 23.05.2025 – V ZR 128/24). Abstrakte Ängste vor Lärm oder Belästigung tragen eine Anfechtung nicht. Anders nur, wenn schon bei der Gestattung evident ist, dass der spätere Gebrauch zwangsläufig unbillig benachteiligt — bei zugelassenen Geräten ist das typischerweise nicht der Fall.

Wird das Gerät später tatsächlich störend betrieben, hilft die Bestandskraft des Gestattungsbeschlusses nicht: Betroffene Eigentümer und die Gemeinschaft können dagegen vorgehen, und Nutzungsregeln lassen sich auch nachträglich beschließen.

Klimaanlage: seit 2026 ein Anspruch

Split-Klimageräte waren lange ein Streitfall. Seit Juli 2026 ist geklärt, dass Wohnungseigentümer den Einbau eines Außengeräts auf ihrem Balkon grundsätzlich verlangen können, sofern die übrigen nicht unbillig beeinträchtigt werden (BGH, Urteil vom 17.07.2026 – V ZR 162/25). Die Zustimmung darf an konkrete technische und gestalterische Vorgaben geknüpft werden. Anträge pauschal mit Verweis auf Geräusche, Kondenswasser oder Abluftwärme abzulehnen, geht nicht mehr — zu prüfen sind Befestigung, Fassadeneingriff, Schallschutz, Kondenswasserableitung und ein möglicher Denkmalschutz.

Optik lässt sich nicht wegkompensieren

Eine rechtlich relevante optische Beeinträchtigung verschwindet nicht dadurch, dass der Bauende sie ausgleicht — weder durch eine immergrüne Hecke als Sichtschutz noch durch Geldzahlungen (BGH, V ZR 68/25). Eine Bepflanzung ist veränderlich und lässt die Baumaßnahme selbst unberührt.

Der Fall: eine Doppelhaushälfte im Friesenstil auf Sylt, an deren Ostfassade — der Eingangsseite — ohne Beschluss mehrere zusätzliche Fenster eingesetzt wurden. Der BGH bejahte den Rückbauanspruch. Maßstab: Zusätzliche Fassadendurchbrechungen sind strenger zu bewerten als der Austausch vorhandener Bauteile gegen kleinere, optisch unauffälligere.

Beispiel

Ein Eigentümer möchte auf seiner Gartensondernutzungsfläche ein Gartenhaus errichten. Das Sondernutzungsrecht erlaubt ihm die ausschließliche Nutzung der Fläche — es deckt keine bauliche Veränderung. Er braucht einen Beschluss. Ob für einen kleinen Geräteschuppen, der nur herkömmliche Gartengeräte aufnimmt, anderes gilt, hat der BGH ausdrücklich offengelassen.

Was das für Eigentümer heißt

Der Weg ist kürzer, als sein Ruf: Antrag beim Verwalter zur Aufnahme in die Tagesordnung, ein Foto oder ein Screenshot dazu, und die Versammlung entscheidet. Wer vorher Geld für Gutachten ausgibt, tut das freiwillig. Wer ohne Beschluss anfängt, zahlt am Ende oft doppelt — Bau und Rückbau. Zur Frist, innerhalb derer ein Gestattungsbeschluss angreifbar ist, siehe Die Beschlussanfechtung.

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