Das Balkonkraftwerk
Jeder Wohnungseigentümer kann angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die der Stromerzeugung durch Steckersolargeräte dienen (§ 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 5 WEG); über die Durchführung ist im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu beschließen.
Das „Ob“ steht damit nicht mehr zur Disposition — die Gemeinschaft entscheidet nur noch über das „Wie“, und einen Beschluss braucht es trotzdem.
Der Anspruch
Seit dem 17. Oktober 2024 zählt die Stromerzeugung durch Steckersolargeräte zu den privilegierten baulichen Veränderungen des § 20 Abs. 2 WEG. Wer eines anbringen will, hat einen Anspruch auf Gestattung dem Grunde nach. Die Gemeinschaft kann die Anlage nicht mehr schlicht ablehnen — sie entscheidet über die Ausgestaltung.
Für Mieter gilt die Parallelvorschrift des § 554 Abs. 1 BGB: Sie können die Erlaubnis vom Vermieter verlangen, sofern ihm die Veränderung auch unter Würdigung ihrer Interessen zumutbar ist. Für einen vermietenden Wohnungseigentümer heißt das: Er muss in der Gemeinschaft einen Gestattungsbeschluss herbeiführen.
Ein Beschluss ist trotzdem nötig
Der Anspruch ersetzt den Beschluss nicht. Jede bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums setzt einen Beschluss voraus (BGH, Urteil vom 17.03.2023 – V ZR 140/22). Drei Fälle sind zu unterscheiden:
| Wo die Anlage hängt | Was gilt |
|---|---|
| Außen an der Balkonbrüstung | Bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG — Gestattung mit einfacher Stimmenmehrheit. Dass die Module fest verschraubt werden, ändert nichts: Sie lassen sich nach Herstellerangabe in der Regel leicht wieder lösen. |
| Im Sondereigentum, von außen sichtbar | Es kann ein Fall des § 13 Abs. 2 WEG vorliegen; dann gilt § 20 Abs. 1 WEG entsprechend, und ein Gestattungsbeschluss ist in der Regel ebenfalls erforderlich. |
| Im Sondereigentum ohne Nachteil für andere | Ausnahmsweise gestattungsfrei — Einzelfallfrage. Je sichtbarer die Anlage, desto unwahrscheinlicher. Auch der Anschluss an das Stromnetz kann für sich genommen einen Nachteil begründen. |
Die Veränderungssperre des § 20 Abs. 4 WEG greift nur in Ausnahmefällen: bei grundlegender Umgestaltung der Wohnanlage oder unbilliger Benachteiligung eines Eigentümers. Praktisch relevant wird das vor allem bei einheitlich gestalteten Gebäuden — Architektenhäusern, Jugendstilvillen, Fachwerkbauten.
Was der Antragsteller vorlegen muss
Die Eigentümer können über das „Wie“ nur entscheiden, wenn sie die Entscheidungsgrundlagen kennen. Wer einen Gestattungsbeschluss erreichen will, sollte sie so rechtzeitig einreichen, dass sie mit der Einladung versandt werden können:
- Nachweis oder plausible Erläuterung, dass die Hausanlage vor Rückspannungen geschützt ist,
- eine mindestens schematische Visualisierung des künftigen Erscheinungsbilds,
- Produktbezeichnung mit Typ und technischen Daten,
- Nachweis einer Haftpflichtversicherung,
- gegebenenfalls die Erklärung, sämtliche Kosten für Installation, Betrieb, Wartung und Erhaltung selbst zu tragen.
Worüber der Beschluss etwas sagen sollte
Ein Steckersolargerät darf jeder selbst montieren; ein Fachbetrieb ist technisch nicht erforderlich. Genau daraus ergeben sich die Regelungsbedarfe:
- Befestigung und Absturzsicherung. Außen montierte Module müssen gegen Absturz und Bruch gesichert sein — und die Gemeinschaft gegen die Inanspruchnahme durch Dritte versichert.
- Anschluss. Fehlt eine Außensteckdose, muss sie installiert oder ein Kabel durch die Fassade geführt werden. Das spricht nicht gegen die Gestattung, erhöht aber die Anforderungen an ihre Ausgestaltung: Bei einer Wanddurchführung sind Abdichtungs- und Dämmebene betroffen, was etwa eine Spezialleiste in der Balkontür nahelegt.
- Alte Elektroanlage. Viele Gebäude haben veraltete, aber bestandsgeschützte Elektroinstallationen. Eine teilweise Neuerrichtung kann in diesen Bestandsschutz eingreifen. Besteht dafür ein berechtigter Anlass, gehört auch dieser Punkt in den Beschluss.
- Nachweis der Registrierung. Die Anlage ist im Marktstammdatenregister der Bundesnetzagentur zu registrieren (§ 8 Abs. 5a EEG); der Netzbetreiber wird von dort automatisch informiert, eine eigene Anmeldung ist nicht mehr nötig. Sinnvoll ist, den Nachweis unaufgefordert der Verwaltung vorzulegen.
Einzelfall oder ein Beschluss für alle
Die Gemeinschaft hat die Wahl. Sie kann jeden Antrag einzeln behandeln — oder einmal einen allgemeinen Gestattungsbeschluss fassen, der die Parameter für künftige Anlagen festlegt: zulässige Befestigung, Maßverhältnis der Module zur Brüstung, Anschluss über die vorhandene Außensteckdose, Kostentragung, Registrierungsnachweis und die Folge, wenn jemand abweichend montiert. Danach muss nicht mehr über jeden Einzelfall abgestimmt werden.
Für Gemeinschaften, in denen mehrere Eigentümer Interesse zeigen, ist das der ruhigere Weg — er verhindert, dass in derselben Fassade fünf verschiedene Lösungen entstehen.
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