Die eigenmächtige bauliche Veränderung

Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen (bauliche Veränderungen), können beschlossen oder einem Wohnungseigentümer durch Beschluss gestattet werden (§ 20 Abs. 1 WEG) — ohne Beschluss darf nicht gebaut werden.

Zeitablauf legitimiert einen eigenmächtig geschaffenen Zustand nicht: Auch wenn der Beseitigungsanspruch gegen den Störer verjährt ist, kann jeder beeinträchtigte Eigentümer von der Gemeinschaft die Beseitigung verlangen.

Kein Bauen ohne Beschluss

§ 20 Abs. 1 WEG lässt daran keinen Zweifel: Eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums muss durch Beschluss gestattet sein, bevor gebaut wird. Wer das missachtet, riskiert nicht nur Streit, sondern die Zerstörung geschaffener Werte durch Abriss und Rückbau — auf eigene Kosten.

Das gilt auch für Maßnahmen, die niemandem wehtun sollen: Die Gartenhütte auf der Gemeinschaftsfläche, der Sichtschutz, die zusätzliche Steckdose an der Fassade. Maßgeblich ist nicht die gute Absicht, sondern der fehlende Beschluss.

Verjährung heilt nicht

Der praktisch wichtigste Satz stammt aus einer Entscheidung von 2026: Ein eigenmächtig geschaffener baulicher Zustand ist und bleibt rechtswidrig — auch wenn der Anspruch gegen den Störer verjährt ist.

Im Fall stand seit 2007 eine Gartenhütte auf der sondernutzungsfreien Gemeinschaftsfläche eines nach WEG aufgeteilten Doppelhauses. Errichtet hatten sie die Miteigentümer der anderen Hälfte, ohne Beschluss; nach der Urlaubsrückkehr der Nachbarn stand sie plötzlich da. Die Fläche war beengt — faktisch nutzten die Erbauer sie allein, die Kläger kamen an die Restfläche nur heran, wenn sie den Zugang zur Hütte versperrten.

Die Entscheidung (LG Frankfurt am Main, 28.05.2026 – 2-13 S 89/24, Revision nicht zugelassen):

• Die Beeinträchtigung lag in der intensiveren Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums mit faktischer Alleinnutzung der Fläche — die Maßnahme war deshalb zustimmungsbedürftig.
• Die Erbauer könnten sich gegenüber der Gemeinschaft erfolgreich auf Verjährung berufen (drei Jahre ab Ablauf des Errichtungsjahres).
• Trotzdem hatten die Kläger einen Anspruch gegen die Gemeinschaft auf Beseitigung. Der verjährte Störer muss den Rückbau dulden und trägt die Kosten anteilig mit — als Mitglied der Gemeinschaft.
• Verwirkung schied aus, weil die Kläger von Anfang an protestiert hatten, auch ohne zu klagen. Schützenswertes Vertrauen konnte so nicht entstehen.

Das Amtsgericht hatte die Gemeinschaft verurteilt, die Hütte auf eigene Kosten zu beseitigen, ein Angebot einzuholen und bei über 3.000 € zwei weitere.

Nachträgliche Gestattung — der Ausweg

Eine ohne Beschluss durchgeführte bauliche Veränderung kann nachträglich gestattet werden. Je nach Einzelfall entspricht ein solcher Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung; er kann sogar verlangt und gerichtlich durchgesetzt werden.

Zu unterscheiden sind zwei Wege:

Wird die Maßnahme dagegen positiv beschlossen, gilt allein die Schranke des § 20 Abs. 4 WEG: Sie darf die Wohnanlage nicht grundlegend umgestalten und niemanden ohne sein Einverständnis unbillig benachteiligen. Das Gesetz steht mehrheitlich gewollten baulichen Veränderungen offener gegenüber als früher — siehe Die bauliche Veränderung.

Beispiel

Ein Eigentümer montiert ohne Beschluss eine Markise an der Fassade. Vier Jahre später stört sie einen Nachbarn, der von Anfang an widersprochen hatte. Der direkte Beseitigungsanspruch gegen den Erbauer ist verjährt — der Anspruch gegen die Gemeinschaft auf Beseitigung besteht fort. Die Gemeinschaft muss also handeln, und der Erbauer zahlt als Mitglied anteilig für den Rückbau seiner eigenen Markise mit. Der saubere Ausweg wäre ein nachträglicher Gestattungsbeschluss gewesen — vor Ablauf der Geduld des Nachbarn.

Was das für Beiräte heißt

Zwei Reflexe lohnen sich. Erstens: Wenn etwas Neues am Gemeinschaftseigentum auftaucht, früh und schriftlich widersprechen — das verhindert Verwirkung, auch ohne Klage. Zweitens: Bei Altfällen nicht auf Verjährung hoffen, sondern die Frage auf die Tagesordnung nehmen. Entweder die Gemeinschaft gestattet nachträglich, oder sie muss irgendwann auf eigene Kosten zurückbauen. Ein Dritter Weg — „das steht doch schon so lange“ — existiert nicht.

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