Die Beschlusskompetenz
Durch Beschluss können nur Angelegenheiten geordnet werden, über die nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder nach einer Vereinbarung die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können (§ 23 Abs. 1 Satz 1 WEG); fehlt diese Kompetenz, ist der Beschluss nichtig.
Der Unterschied entscheidet über alles Weitere: Ein nichtiger Beschluss wird auch dann nicht wirksam, wenn ihn niemand innerhalb eines Monats anficht — ein bloß rechtswidriger Beschluss wird bestandskräftig.
Der Satz, auf den es ankommt
Was zu vereinbaren ist, kann nicht beschlossen werden — solange nicht vereinbart ist, dass es auch beschlossen werden darf.
Das ist der Kern der Entscheidung, die im Wohnungseigentumsrecht die „erste Jahrhundertentscheidung“ heißt: BGH, Beschluss vom 20.09.2000 – V ZB 58/99. Sie stellte das Regelungssystem, wie der BGH selbst formulierte, „vom Kopf wieder auf die Füße“.
Bis dahin galt in der Praxis weitgehend: Beschlossen werden konnte, was die Mehrheit wollte — solange niemand binnen eines Monats zu Gericht ging. Seither gilt: Die Mehrheitsherrschaft braucht eine Legitimation durch Kompetenzzuweisung. Sie ist nach dem Willen des Gesetzgebers nicht die Regel, sondern die Ausnahme.
Nichtig oder nur anfechtbar — der praktische Unterschied
| Fehlende Beschlusskompetenz | Inhaltlicher Fehler | |
|---|---|---|
| Folge | nichtig | anfechtbar |
| Wirkung ohne Klage | keine — der Beschluss ist von Anfang an unwirksam | er wird nach einem Monat bestandskräftig |
| Frist | keine; die Nichtigkeit kann jederzeit geltend gemacht werden | ein Monat ab Beschlussfassung (§ 44 WEG) |
Ein Beschluss, der eine Angelegenheit regelt, für die es Beschlusskompetenz gibt, der aber keine ordnungsmäßige Maßnahme zum Inhalt hat, ist nach der Entscheidung von 2000 nur anfechtbar. Auf dieser Unterscheidung beruht die gesamte Praxis: Wer einen missliebigen Beschluss für nichtig hält, muss nicht klagen — wer ihn nur für falsch hält, muss die Monatsfrist wahren. Siehe Die Beschlussanfechtung.
Woher die Kompetenz kommt
Aus dem Gesetz. Das WEG weist sie punktuell zu, unter anderem für
- die Kostenverteilung (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG) — siehe Die Kostenverteilung in der WEG,
- bauliche Veränderungen (§ 20 Abs. 1 WEG),
- Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung (§ 28 WEG),
- die Verwalterbestellung (§ 26 WEG).
Aus der Gemeinschaftsordnung — über eine Öffnungsklausel. Fehlt beides, bleibt nur die Vereinbarung aller Wohnungseigentümer (§ 10 Abs. 1 WEG), und die wirkt gegen Rechtsnachfolger nur bei Eintragung im Grundbuch.
Für gesetzliche Beschlusskompetenzen genügt grundsätzlich die Mehrheit der abgegebenen Ja-Stimmen. Öffnungsklauseln in der Gemeinschaftsordnung sehen dagegen regelmäßig ein qualifiziertes Quorum vor — zwei Drittel oder drei Viertel aller oder der abgegebenen Stimmen. Was mit einem Beschluss geschieht, der als angenommen verkündet wurde, obwohl das qualifizierte Quorum verfehlt war, ist seit Langem umstritten und höchstrichterlich nicht entschieden: nichtig oder nur anfechtbar? Wer sich darauf verlässt, geht ein Risiko ein.
Der Fall von 2000 — und warum er heute noch trägt
Die Eigentümer hatten 1989 mit einfacher Mehrheit ein Sondernutzungsrecht am gemeinschaftlichen Vorgarten begründet, zugunsten einer als Gaststätte verpachteten Erdgeschosseinheit. Eine Öffnungsklausel gab es nicht. Niemand focht an. Jahre später stritt man darüber, ob der Gaststättenbetrieb im Vorgarten zu unterlassen sei.
Der BGH gab dem Unterlassungsanspruch statt: Ein Sondernutzungsrecht kann nur durch Vereinbarung begründet werden, nicht durch bestandskräftig gewordenen Mehrheitsbeschluss. Der Beschluss war mangels Kompetenz nichtig — elf Jahre nach seiner Fassung.
Die Norm, auf die sich das stützte, steht unverändert im Gesetz, heute als § 23 Abs. 1 Satz 1 WEG.
Wenn der Beschluss unklar ist
Nicht jeder Mangel führt zur Nichtigkeit. Die Unbestimmtheit eines Beschlusses macht ihn nur ausnahmsweise nichtig; es kommt auf den Schweregrad an. Ausgelegt wird objektiv-normativ aus dem protokollierten Wortlaut — Umstände außerhalb des Protokolls zählen nur, wenn sie für jedermann erkennbar sind (BGH, Urteil vom 11.10.2024 – V ZR 261/23).
Für die Praxis heißt das: Der Beschlusstext muss aus sich heraus verständlich sein. Was in der Aussprache gemeint war, hilft später niemandem.
Beispiel
Eine Versammlung beschließt mit einfacher Mehrheit, dass die Gartenfläche hinter Haus B künftig allein den Erdgeschosswohnungen zusteht. Das ist die Begründung eines Sondernutzungsrechts — dafür fehlt ohne Öffnungsklausel die Beschlusskompetenz. Der Beschluss ist nichtig, auch wenn ihn niemand anficht, und kann noch in zehn Jahren als unwirksam behandelt werden. Wollen die Eigentümer das Ergebnis wirklich, brauchen sie eine Vereinbarung aller — und für die Wirkung gegen künftige Erwerber die Eintragung im Grundbuch.
Was das für Beiräte heißt
Vor jedem Beschlussantrag, der über den Alltag hinausgeht, eine Frage stellen: Worauf stützt sich die Kompetenz — auf welche Norm oder welche Klausel der Gemeinschaftsordnung? Lässt sich das nicht beantworten, gehört der Antrag nicht zur Abstimmung, sondern zur rechtlichen Prüfung. Ein nichtiger Beschluss ist schlimmer als kein Beschluss: Er erzeugt jahrelang Vertrauen, das irgendwann zusammenbricht.
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