Eigentümerversammlung

Die Eigentümerversammlung ist mindestens einmal jährlich vom Verwalter einzuberufen; die Einberufungsfrist soll mindestens drei Wochen betragen, sofern kein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt (§ 24 Abs. 1 und 4 WEG).

Beschlossen wird mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG) — eine Mindestzahl anwesender Eigentümer verlangt das Gesetz nicht, die Versammlung ist unabhängig von der Beteiligung beschlussfähig.

Einberufung und Frist

Die Versammlung beruft der Verwalter ein, mindestens einmal im Jahr (§ 24 Abs. 1 WEG). Darüber hinaus ist einzuberufen, wenn es in einer Vereinbarung vorgesehen ist oder mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer es schriftlich unter Angabe von Zweck und Gründen verlangt (§ 24 Abs. 2 WEG). Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, kann der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer einberufen (§ 24 Abs. 3 WEG).

Die Einberufung erfolgt in Textform. Die Frist soll mindestens drei Wochen betragen, sofern kein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt (§ 24 Abs. 4 WEG).

Die Tagesordnung entscheidet über die Wirksamkeit

Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist (§ 23 Abs. 2 WEG). Das ist die häufigste Fehlerquelle: Ein unter „Verschiedenes“ gefasster Beschluss ist anfechtbar. Die Bezeichnung muss so konkret sein, dass jeder Eigentümer erkennen kann, worüber entschieden wird und ob seine Teilnahme sich lohnt.

Beschlussfassung

Es entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG). Enthaltungen zählen dabei nicht mit. Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme; steht ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zu, können sie das Stimmrecht nur einheitlich ausüben (§ 25 Abs. 2 WEG). Die Gemeinschaftsordnung kann ein abweichendes Stimmprinzip vorsehen — etwa nach Miteigentumsanteilen oder nach Objekten.

Vollmachten bedürfen der Textform (§ 25 Abs. 3 WEG). Vom Stimmrecht ausgeschlossen ist, wer über ein Rechtsgeschäft mit sich selbst oder über einen Rechtsstreit gegen sich abstimmen soll (§ 25 Abs. 4 WEG).

Virtuelle Versammlung

Die Eigentümer können mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen beschließen, dass die Versammlung für längstens drei Jahre ab Beschlussfassung ohne physische Präsenz stattfindet oder stattfinden kann (§ 23 Abs. 1a WEG). Die virtuelle Versammlung muss der Präsenzversammlung in Teilnahme und Rechteausübung gleichwertig sein.

Daneben bleibt der Umlaufbeschluss möglich: Ohne Versammlung ist ein Beschluss gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung erklären (§ 23 Abs. 3 WEG).

Niederschrift und Beschluss-Sammlung

Über die gefassten Beschlüsse ist unverzüglich eine Niederschrift aufzunehmen. Sie ist vom Vorsitzenden, einem Wohnungseigentümer und, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, von dessen Vorsitzenden oder Vertreter zu unterschreiben (§ 24 Abs. 6 WEG). Unabhängig davon ist eine Beschluss-Sammlung zu führen (§ 24 Abs. 7 WEG).

Wo die Regel nicht gilt

• Die Gemeinschaftsordnung geht vor, soweit das Gesetz Abweichungen zulässt — insbesondere beim Stimmprinzip und bei zusätzlichen Einberufungsgründen.
• Ein Beschluss außerhalb der Beschlusskompetenz ist nichtig, nicht nur anfechtbar; er wird auch ohne Anfechtung nicht wirksam.
• Die Anfechtungsfrist ist kurz. Wer einen Beschluss angreifen will, muss die gesetzlichen Fristen einhalten; sie laufen ab der Beschlussfassung, nicht ab Zugang des Protokolls.
• Mieter haben kein Teilnahmerecht. Beschlüsse können sich auf das Mietverhältnis auswirken, gefasst werden sie aber von den Eigentümern.

Was das für Beiräte heißt

Die meisten erfolgreichen Anfechtungen scheitern nicht an der Sache, sondern an Einladung, Tagesordnung oder Protokoll. Wer diese drei Punkte sauber führt, erspart der Gemeinschaft den größten Teil ihres Prozessrisikos.

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