Wohneigentum oder Wohnungseigentum?

Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört (§ 1 Abs. 2 WEG) — wer eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt also immer beides zusammen.

„Wohneigentum“ ist dagegen kein Begriff des Gesetzes, sondern das Alltagswort für selbst genutztes Immobilieneigentum jeder Art — vom Einfamilienhaus bis zur Eigentumswohnung.

Zwei Wörter, zwei Bedeutungen

Im Gespräch werden beide Begriffe munter gemischt, rechtlich meinen sie Verschiedenes. Wohneigentum beschreibt umgangssprachlich, dass jemand die eigenen vier Wände besitzt — gleich, ob Haus oder Wohnung. Wohnungseigentum ist der Rechtsbegriff des Wohnungseigentumsgesetzes und bezeichnet eine ganz bestimmte Konstruktion: Eigentum an einer einzelnen Wohnung innerhalb eines größeren Gebäudes.

Woraus Wohnungseigentum besteht

Wohnungseigentum hat immer zwei untrennbare Bestandteile (§ 1 Abs. 2 WEG):

1. das Sondereigentum an der Wohnung — die Räume, die allein dem Eigentümer gehören, und
2. den Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum — dem Grundstück und Gebäude, soweit sie nicht im Sondereigentum stehen (§ 1 Abs. 5 WEG): Dach, Fassade, Treppenhaus, tragende Wände, Leitungen bis zur Wohnung.

Keines von beiden ist ohne das andere übertragbar: Man kann nicht die Wohnung verkaufen und den Anteil am Grundstück behalten. Für Räume, die nicht Wohnzwecken dienen — die Arztpraxis im Erdgeschoss, die Tiefgaragen-Sondereigentumseinheit —, heißt dieselbe Konstruktion Teileigentum (§ 1 Abs. 3 WEG).

Wie Wohnungseigentum entsteht

Zwei Wege führen ins Grundbuch: die vertragliche Einräumung unter Miteigentümern (§ 3 WEG) und — der Regelfall beim Bauträger — die Teilung durch den Eigentümer selbst (§ 8 WEG). In beiden Fällen legt die Teilungserklärung mit dem Aufteilungsplan fest, was Sondereigentum ist und welcher Miteigentumsanteil zu welcher Einheit gehört. Jede Einheit erhält ein eigenes Wohnungsgrundbuch.

Warum die Unterscheidung praktisch zählt

An der Grenze zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum entscheidet sich fast alles im Alltag einer Eigentümergemeinschaft:

• Wer zahlt? Die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums trägt die Gemeinschaft — finanziert über das Hausgeld und die Instandhaltungsrücklage (Erhaltungsrücklage); das Sondereigentum erhält jeder selbst.
• Wer entscheidet? Über das gemeinschaftliche Eigentum beschließt die Eigentümerversammlung; im Sondereigentum entscheidet der Eigentümer allein, soweit er andere nicht beeinträchtigt.
• Was kaufe ich eigentlich? Der Zustand von Dach, Fassade und Heizung gehört beim Wohnungskauf genauso geprüft wie die Wohnung selbst — als Miteigentümer zahlt man künftig anteilig dafür mit.

Beispiel

In einer Anlage mit zwölf Einheiten platzt ein Steigstrang in der Wand. Die Leitung versorgt mehrere Wohnungen — sie ist gemeinschaftliches Eigentum, die Reparatur zahlt die Gemeinschaft. Der Wasserschaden am Parkett einer Wohnung betrifft dagegen Sondereigentum: Das Parkett ersetzt der Eigentümer (beziehungsweise seine Versicherung), nicht die Gemeinschaft.

Wo die Regel nicht gilt

• Die Teilungserklärung kann Grenzen verschieben — was das Gesetz nicht zwingend dem Gemeinschaftseigentum zuweist, kann sie dem Sondereigentum zuordnen und umgekehrt. Der Blick in die eigene Teilungserklärung ersetzt jede Faustregel.
• Zwingend gemeinschaftlich bleiben konstruktive und sicherheitsrelevante Gebäudeteile — sie können nicht zu Sondereigentum erklärt werden.
• Sondernutzungsrechte sind kein Sondereigentum: Der Gartenanteil „gehört" dem Erdgeschosseigentümer nur zur Nutzung, nicht als Eigentum.

Warum wir das genau nehmen

Ob eine Reparatur Gemeinschafts- oder Eigentümersache ist, entscheidet die Zuordnung — und damit, wer sie beauftragt und bezahlt. Deshalb prüfen wir bei jedem Schaden zuerst die Teilungserklärung, bevor ein Auftrag hinausgeht.

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