Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung

Der Eigentümer eines Grundstücks kann durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum in Miteigentumsanteile teilen, mit denen jeweils Sondereigentum verbunden ist (§ 8 Abs. 1 WEG) — das ist die Teilungserklärung.

Vereinbarungen der Wohnungseigentümer wirken gegen den Sondernachfolger nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind (§ 10 Abs. 3 Satz 1 WEG); Beschlüsse wirken auch ohne Eintragung.

Zwei Dokumente in einer Urkunde

Was im Alltag „die Teilungserklärung“ heißt, sind meist zwei Regelwerke in einer notariellen Urkunde:

Begründet wird das Wohnungseigentum entweder durch Vertrag der Miteigentümer (§ 3 WEG) oder — der Regelfall beim Bauträger — durch einseitige Erklärung des Alleineigentümers gegenüber dem Grundbuchamt (§ 8 Abs. 1 WEG). Sondereigentum soll dabei nur eingeräumt werden, wenn die Räume in sich abgeschlossen sind und Stellplätze sowie außerhalb des Gebäudes liegende Grundstücksteile durch Maßangaben im Aufteilungsplan bestimmt sind (§ 3 Abs. 3 WEG).

Warum der Grundbucheintrag über alles entscheidet

§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG lässt den Wohnungseigentümern weiten Spielraum: Sie können vom Gesetz abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht ausdrücklich etwas anderes bestimmt ist. Der Preis dafür steht in Absatz 3:

Vereinbarungen … wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind.

Eine Vereinbarung, die alle heutigen Eigentümer unterschrieben haben, bindet den nächsten Käufer also nicht, solange sie nicht eingetragen ist. Umgekehrt gilt: Beschlüsse binden den Erwerber auch ohne Eintragung (§ 10 Abs. 3 Satz 2 WEG). Wer eine Wohnung kauft, übernimmt damit die Beschlusslage, ohne sie im Grundbuch zu finden — deshalb gehört die Beschluss-Sammlung in jede Kaufprüfung, siehe Die Beschluss-Sammlung.

Was nur vereinbart und was auch beschlossen werden kann

Das ist die praktisch wichtigste Weichenstellung — und die häufigste Ursache für nichtige Beschlüsse: Fehlt die Beschlusskompetenz, ist der Beschluss nichtig, nicht bloß anfechtbar. Er wird auch durch Ablauf der Anfechtungsfrist nicht wirksam.

Beschließen können die Eigentümer nur, wozu ihnen Gesetz oder Gemeinschaftsordnung die Kompetenz gibt. Das Gesetz gibt sie etwa für die Kostenverteilung (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG) und die bauliche Veränderung (§ 20 WEG); die Gemeinschaftsordnung kann weitere Kompetenzen eröffnen — über eine Öffnungsklausel.

Zwei Entscheidungen zeigen die Reichweite:

• Vertragsstrafen lassen sich in der Gemeinschaftsordnung wirksam vereinbaren; es gelten die §§ 339 ff. BGB, und eine überhöhte Pauschale kann das Gericht nach § 343 BGB herabsetzen. Per Mehrheitsbeschluss einführen lassen sie sich nicht (BGH, Urteil vom 24.10.2025 – V ZR 129/24, zu einer Strafzahlung bei Bauzeitüberschreitung).
• Umgekehrt kann die Gemeinschaftsordnung eine gesetzliche Beschlusskompetenz auch abbedingen. Das Landgericht München I hat einen Beschluss mangels Kompetenz für nichtig gehalten, weil ein Bauträger-Nachtrag von 2021 die Änderung der Kostenverteilung ausschloss (Urteil vom 15.01.2025 – 1 S 6774/24 WEG). Höchstrichterlich geklärt ist das nicht; der Verfasser des Beitrags, aus dem wir die Entscheidung übernehmen, hält das Ergebnis für angreifbar.

Änderung der Gemeinschaftsordnung

Grundsätzlich braucht sie Allstimmigkeit — die Zustimmung aller Wohnungseigentümer — und, damit sie gegen Rechtsnachfolger wirkt, die Eintragung im Grundbuch (§ 5 Abs. 4, § 10 Abs. 3 WEG). Zwei Auswege gibt es:

1. Öffnungsklausel. Viele Gemeinschaftsordnungen lassen Änderungen mit qualifizierter Mehrheit zu. Reichweite und Grenzen ergeben sich aus der Klausel selbst.
2. Anspruch auf Anpassung. Nach § 10 Abs. 2 WEG kann jeder Eigentümer eine abweichende Vereinbarung oder deren Anpassung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unbillig erscheint. Die Hürde ist hoch: „unpraktisch“ oder „nicht mehr zeitgemäß“ genügt nicht.

Wie sie ausgelegt wird

Gemeinschaftsordnungen werden objektiv-normativ ausgelegt: Maßgeblich ist, wie ein unbefangener Leser den Wortlaut versteht — nicht, was die Beteiligten damals gemeint haben. Das folgt daraus, dass die Regelung im Grundbuch steht und für jeden künftigen Erwerber gelten soll. Bleiben nach dieser Auslegung Zweifel, gehen sie zulasten dessen, der sich auf die Einschränkung beruft.

Beispiel

Die Gemeinschaftsordnung von 1985 weist die Erhaltung der Fenster „dem jeweiligen Sondereigentümer“ zu. Ein Eigentümer verlangt trotzdem, dass die Gemeinschaft sein undichtes Fenster erneuert. Die Zuweisung ist wirksam — allerdings betrifft sie nur die Kosten und die Durchführung, nicht die Eigentumslage: Das Fenster bleibt Gemeinschaftseigentum, die Gemeinschaft bleibt beschlusskompetent und kann eine einheitliche Sanierung beschließen. Wer Zuständigkeit und Kostentragung nicht auseinanderhält, kommt hier zu falschen Ergebnissen — siehe Die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums.

Was das für Beiräte heißt

Die eingetragene Fassung mit allen Nachträgen gehört in die Hand des Beirats, nicht nur in die des Verwalters. Drei Fragen beantwortet sie, bevor eine Versammlung falsch beschließt: Welcher Kostenschlüssel gilt? Nach welchem Prinzip wird gestimmt? Und gibt es eine Öffnungsklausel — also einen Weg, etwas zu ändern, ohne alle Eigentümer an einen Tisch zu holen?

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