Das Stimmrecht in der Eigentümerversammlung
Bei der Beschlussfassung entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen; jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme (§ 25 Abs. 1 und 2 WEG).
Seit dem 01.12.2020 gibt es keine Beschlussfähigkeit mehr — die Versammlung ist unabhängig von der Zahl der vertretenen Anteile beschlussfähig, und die Zweitversammlung ist überflüssig geworden.
Die vier Sätze des Gesetzes
§ 25 WEG ist kurz, und jeder Absatz beantwortet eine Frage, die in Versammlungen regelmäßig gestellt wird:
| Absatz | Regelung |
|---|---|
| Abs. 1 | Es entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen |
| Abs. 2 | Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme (Kopfprinzip); steht eine Einheit mehreren gemeinschaftlich zu, können sie das Stimmrecht nur einheitlich ausüben |
| Abs. 3 | Vollmachten bedürfen der Textform |
| Abs. 4 | Stimmverbot bei Rechtsgeschäften und Rechtsstreitigkeiten mit dem betroffenen Eigentümer |
„Mehrheit der abgegebenen Stimmen“ heißt: Enthaltungen zählen nicht mit. Wer sich enthält, stimmt weder zu noch dagegen; er ist für das Ergebnis neutral. Und weil es seit dem WEMoG keine Beschlussfähigkeitsschwelle mehr gibt, ist eine Versammlung mit drei erschienenen von vierzig Eigentümern beschlussfähig — mit allen Folgen.
Kopfprinzip, Objektprinzip, Wertprinzip
Das Kopfprinzip des § 25 Abs. 2 WEG ist dispositiv: Nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG dürfen die Wohnungseigentümer davon abweichende Vereinbarungen treffen. Verbreitet sind
- Objektprinzip — eine Stimme je Wohnungs- oder Teileigentum; wer drei Einheiten besitzt, hat drei Stimmen,
- Wertprinzip — Stimmkraft nach Miteigentumsanteilen.
Welches Prinzip gilt, steht in der Gemeinschaftsordnung und nirgends sonst. Wird nach dem falschen Prinzip ausgezählt, ist der Beschluss anfechtbar.
Wo die Abweichung endet: BGH 2026
Die Gestaltungsfreiheit hat eine Grenze, die der BGH 2026 klar gezogen hat. Eine objektbezogene Stimmrechtsbeschränkung — im Fall: Stellplatzeigentümer sollten nur „in Angelegenheiten der Tiefgarage“ mitstimmen — ist grundsätzlich zulässig. Aber:
1. Der Umfang der Beschränkung muss sich eindeutig aus der Gemeinschaftsordnung ergeben. Bleiben bei objektiver Auslegung nicht aufklärbare Zweifel, ist die Einschränkung unwirksam — die Stimmen zählen dann voll mit. 2. Eine Vereinbarung, nach der bestimmte Eigentümer bei der Verwalterbestellung, der Jahresabrechnung oder dem Wirtschaftsplan kein Stimmrecht haben, ist nichtig.
BGH, Urteil vom 27.02.2026 – V ZR 189/24
Dahinter steht ein allgemeiner Gedanke: Das Stimmrecht gehört zum unabdingbaren Kernbereich des Wohnungseigentums. Eingriffe führen deshalb nicht bloß zur Anfechtbarkeit, sondern zur Nichtigkeit. Aus demselben Grund ist eine Vereinbarung nichtig, die Hausgeldschuldner von der Abstimmung ausschließt — Zahlungsrückstände kosten kein Stimmrecht, siehe Das Hausgeld.
Ebenfalls aus dieser Entscheidung: Untergemeinschaften sind weder rechts- noch prozessfähig. Das WEG kennt keine Mehrhausanlage; die Gemeinschaftsordnung kann Kostentrennung, getrennte Zuständigkeiten und Blockstimmrechte vereinbaren, aber keine zweite Gemeinschaft schaffen.
Vollmacht und Vertretung
Vollmachten bedürfen der Textform (§ 25 Abs. 3 WEG) — E-Mail genügt, eine Unterschrift ist nicht erforderlich. Die Gemeinschaftsordnung kann den Kreis möglicher Bevollmächtigter beschränken, etwa auf Eigentümer, Ehegatten und den Verwalter. Solche Klauseln sind wirksam, dürfen die Vertretung aber nicht praktisch unmöglich machen.
Gehört eine Einheit mehreren — Eheleuten, Erbengemeinschaften —, kann das Stimmrecht nur einheitlich ausgeübt werden. Uneinigkeit führt dazu, dass die Stimme nicht gezählt wird.
Die Stimmverbote des § 25 Abs. 4 WEG
Nicht stimmberechtigt ist ein Wohnungseigentümer, wenn die Beschlussfassung
- die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts mit ihm betrifft,
- die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits gegen ihn betrifft,
- oder wenn er nach § 17 WEG rechtskräftig verurteilt ist.
Das ist eine abschließende Aufzählung, die eng auszulegen ist. Der Verwalter, der zugleich Eigentümer ist, darf deshalb bei seiner eigenen Bestellung mitstimmen — das ist ein Organisationsakt, kein Rechtsgeschäft; beim Abschluss seines Verwaltervertrags liegt es anders. Wer ein Stimmverbot zu Unrecht annimmt und die Stimme nicht zählt, produziert einen anfechtbaren Beschluss ebenso wie umgekehrt.
Beispiel
In einer Gemeinschaft mit 20 Einheiten erscheinen 9 Eigentümer, 4 weitere sind bevollmächtigt. Abgestimmt wird über eine Fassadensanierung: 8 Ja, 3 Nein, 2 Enthaltungen. Der Beschluss ist gefasst — 8 von 11 abgegebenen Stimmen, die Enthaltungen bleiben außer Betracht. Dass nur 13 von 20 Eigentümern vertreten waren, spielt keine Rolle: Eine Mindestbeteiligung kennt das Gesetz nicht mehr.
Was das für Beiräte heißt
Drei Dinge vor jeder Abstimmung klären: Nach welchem Prinzip wird gezählt (Gemeinschaftsordnung, nicht Gewohnheit)? Liegen die Vollmachten in Textform vor? Und greift ein Stimmverbot — wirklich eines der drei gesetzlichen oder nur ein gefühltes? Das Ergebnis gehört mit Ja-, Nein- und Enthaltungsstimmen ins Protokoll: Wer später anfechten will, braucht diese Zahlen, und wer sich verteidigen muss, ebenso.
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