Der Umlaufbeschluss

Auch ohne Versammlung ist ein Beschluss gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss in Textform erklären (§ 23 Abs. 3 Satz 1 WEG).

Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt (§ 23 Abs. 3 Satz 2 WEG) — dieser Absenkungsbeschluss muss dem Umlauf vorausgehen.

Der Grundsatz und die Ausnahme

Beschlüsse fassen die Wohnungseigentümer grundsätzlich in der Versammlung (§ 23 Abs. 1 WEG). § 23 Abs. 3 WEG lässt davon eine Ausnahme zu: Ohne Versammlung ist ein Beschluss gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung in Textform erklären.

Zwei Anforderungen, die gern unterschätzt werden:

• Alle heißt alle. Nicht alle Anwesenden, nicht alle Erreichbaren — alle im Grundbuch eingetragenen Eigentümer. Wer nicht antwortet, verhindert den Beschluss; Schweigen ist keine Zustimmung. Bei einer Einheit, die mehreren gemeinsam gehört, müssen alle Berechtigten zustimmen.
• Textform genügt. § 126b BGB verlangt eine lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger mit Nennung des Erklärenden — E-Mail reicht, eine Unterschrift ist nicht nötig. Das gilt seit dem WEMoG; vorher war Schriftform verlangt.

Die Absenkung des Quorums

Seit dem 01.12.2020 gibt es einen zweiten Weg: Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt (§ 23 Abs. 3 Satz 2 WEG).

Wichtig ist die Reihenfolge — und dort scheitern die meisten Versuche:

1. Zuerst fasst die Versammlung einen Beschluss, der für einen konkret bezeichneten Gegenstand das Mehrheitsquorum genügen lässt.
2. Danach läuft der Umlauf zu genau diesem Gegenstand, und es entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG).

Eine generelle Absenkung „für alle künftigen Umlaufbeschlüsse“ deckt der Wortlaut nicht — er spricht von einem einzelnen Gegenstand. Wer sie dauerhaft will, braucht eine entsprechende Regelung in der Gemeinschaftsordnung.

Verkündung: der Schritt, der vergessen wird

Auch der Umlaufbeschluss wird erst wirksam, wenn das Ergebnis verkündet wird — der Verwalter stellt fest, dass die erforderlichen Zustimmungen vorliegen, und teilt das den Eigentümern mit. Erst mit der Verkündung beginnt die Monatsfrist für die Anfechtung zu laufen, siehe Die Beschlussanfechtung.

Deshalb verlangt § 24 Abs. 7 WEG für die Beschluss-Sammlung bei schriftlichen Beschlüssen ausdrücklich die Angabe von Ort und Datum der Verkündung — nicht des Umlaufs. Wer den Umlaufbeschluss nicht verkündet, hat einen schwebenden Zustand, den niemand anfechten und auf den sich niemand verlassen kann.

Wofür er sich eignet — und wofür nicht

Geeignet: einzelne, unstreitige, klar beschreibbare Entscheidungen zwischen zwei Versammlungen — die Annahme eines konkreten Angebots, die Freigabe einer Reparatur, die Zustimmung zu einer Fristverlängerung.

Ungeeignet: alles, was Beratung braucht. Der Umlauf kennt keine Aussprache, keine Rückfrage, keinen Änderungsantrag. Wer eine Sanierungsvariante per Umlauf entscheiden lässt, bekommt entweder keine Vollzustimmung oder einen Beschluss, den die Hälfte anders verstanden hat — und Auslegungsstreit gibt es beim Umlaufbeschluss genauso wie in der Versammlung.

Nicht erforderlich ist der Umlauf für Eilfälle: Zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens darf jeder Wohnungseigentümer ohne Zustimmung der anderen handeln, und der Verwalter hat für dringende Maßnahmen ohnehin eigene Befugnisse.

Beispiel

Im Oktober fällt der Aufzug aus. Der Verwalter holt ein Angebot über 14.000 € ein; die nächste Versammlung ist im Mai. Ein Umlaufbeschluss über die Beauftragung ist der richtige Weg — er braucht aber die Zustimmung aller Eigentümer in Textform. Fehlt eine einzige, kommt der Beschluss nicht zustande. Hatte die Versammlung im Vorjahr beschlossen, dass für die Beauftragung der Aufzugssanierung die einfache Mehrheit genügt, reicht diese — sonst hilft nur eine außerordentliche Versammlung.

Was das für Beiräte heißt

Beim Umlauf auf drei Dinge achten: Ist der Beschlusstext so eindeutig, dass er ohne Aussprache verstanden wird — mit Betrag, Firma und Ausführungszeitraum? Wurde verkündet und wann? Und steht der Beschluss anschließend in der Beschluss-Sammlung, mit Ort und Datum der Verkündung? Siehe Die Beschluss-Sammlung.

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