Das Hausgeld

Hausgeld ist kein Preis, sondern der beschlossene Vorschuss zur Kostentragung: Die Wohnungseigentümer beschließen über die Vorschüsse, Grundlage ist der vom Verwalter aufgestellte Wirtschaftsplan (§ 28 Abs. 1 WEG).

Ohne Beschluss gibt es keine Zahlungspflicht — und wann die beschlossenen Forderungen fällig werden, bestimmen wiederum die Wohnungseigentümer durch Beschluss (§ 28 Abs. 3 WEG).

Was Hausgeld rechtlich ist

„Hausgeld“ steht in keinem Gesetz. Gemeint sind die Vorschüsse zur Kostentragung, über die die Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 1 WEG beschließen. Der Verwalter stellt dafür jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan auf; beschlossen werden aber nicht „der Plan“, sondern die Vorschüsse und die Zuführung zu den Rücklagen.

Daraus folgt der Satz, an dem sich die meisten Missverständnisse auflösen: Die Zahlungspflicht entsteht mit dem Beschluss, nicht mit dem Plan und nicht mit dem Kauf. Wer eine Wohnung erwirbt, schuldet Hausgeld ab dem Zeitpunkt, zu dem er Wohnungseigentümer wird — für die Zeit davor schuldet es der Voreigentümer, auch wenn der Kaufvertrag intern etwas anderes vorsieht.

Höhe und Verteilung

Wie hoch der Anteil des Einzelnen ausfällt, richtet sich nach dem Kostenverteilungsschlüssel: Grundsätzlich trägt jeder Wohnungseigentümer die Kosten nach dem Verhältnis seines Anteils (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG), sofern Gemeinschaftsordnung oder Beschluss nichts anderes bestimmen — dazu Die Kostenverteilung in der WEG.

Nach Ablauf des Kalenderjahres wird abgerechnet. Beschlossen wird dann nicht „die Abrechnung“, sondern die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse (§ 28 Abs. 2 WEG) — die sogenannte Abrechnungsspitze, siehe Die Jahresabrechnung der WEG.

Fälligkeit

§ 28 Abs. 3 WEG stellt es den Wohnungseigentümern frei zu beschließen, wann Forderungen fällig werden und wie sie zu erfüllen sind. In der Praxis geschieht das im Wirtschaftsplanbeschluss: monatlich im Voraus, meist zum Dritten des Monats, per SEPA-Lastschrift.

Fehlt eine solche Regelung, wird die Forderung mit dem Beschluss fällig. Wer nach Fälligkeit nicht zahlt, kommt in Verzug und schuldet Verzugszinsen; die Kosten der Rechtsverfolgung trägt er ebenfalls.

Wenn nicht gezahlt wird

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer macht den Anspruch im eigenen Namen geltend, vertreten durch den Verwalter. Der Weg ist der gewöhnliche: Mahnung, Mahnbescheid oder Klage, dann Vollstreckung — bis hin zur Zwangsversteigerung aus dem Titel.

Zwei Punkte, die in der Beiratsarbeit regelmäßig falsch erinnert werden:

• Zurückbehalten oder aufrechnen darf der Eigentümer nicht. Gegen den Hausgeldanspruch kann er weder mit Gegenforderungen aufrechnen noch die Zahlung zurückhalten, weil ein Beschluss ihm missfällt oder eine Reparatur aussteht. Ein angefochtener Beschluss bleibt bis zur rechtskräftigen Ungültigerklärung wirksam — bezahlt werden muss trotzdem.
• Das Stimmrecht bleibt bestehen. § 25 Abs. 4 WEG schließt das Stimmrecht nur in eng umgrenzten Fällen aus; Hausgeldrückstände gehören nicht dazu. Auch eine Vereinbarung, die Hausgeldschuldner von der Abstimmung ausschließt, ist nichtig — das Stimmrecht zählt zum unabdingbaren Kernbereich des Wohnungseigentums. Siehe Das Stimmrecht in der Eigentümerversammlung.

Die Entziehung als letztes Mittel

Bei schweren Pflichtverletzungen kann die Gemeinschaft vom Eigentümer die Veräußerung seines Wohnungseigentums verlangen (§ 17 Abs. 1 WEG). Vorher ist regelmäßig abzumahnen; die Abmahnung muss die drohende Entziehung ausdrücklich benennen. Sie kann im Beschluss, aufgrund eines Beschlusses oder bei Eilbedürftigkeit durch den Verwalter allein erklärt werden (BGH, Urteil vom 04.07.2025 – V ZR 77/24). Der Abmahnungsbeschluss ist selbständig anfechtbar, allerdings nur auf formelle Einwendungen.

Wem das Geld gehört

Die Hausgelder sind Vermögen der Gemeinschaft, nicht des Verwalters. Ein Verwaltungskonto auf den Namen des Verwalters ist unzulässig; die Gemeinschaft ist rechtsfähig und führt ihre Konten selbst. Der BGH hat das 2026 auch für den Sonderfall des sogenannten faktischen Verwalters klargestellt — eines Verwalters, dessen Amtszeit unbemerkt abgelaufen war: Die auf sein Konto eingegangenen Hausgelder blieben Vermögen der Gemeinschaft, und für unberechtigte Zahlungen daraus haftete er wie ein bestellter Verwalter (Urteil vom 30.01.2026 – V ZR 76/25; 16.541,17 € Schadensersatz für Rechnungen, die die Gemeinschaft nie schuldete).

Nach außen haftet jeder Wohnungseigentümer einem Gläubiger nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils für Verbindlichkeiten, die während seiner Zugehörigkeit entstanden oder fällig geworden sind (§ 9a Abs. 4 WEG) — also anteilig, nicht gesamtschuldnerisch.

Beispiel

Der Wirtschaftsplan für das laufende Jahr wird im Mai beschlossen, die Vorschüsse sind ab Juni monatlich zum Dritten fällig. Ein Eigentümer zahlt ab September nicht mehr, weil die beschlossene Dachsanierung nicht begonnen hat. Er bleibt zur Zahlung verpflichtet: Der Beschluss über die Vorschüsse steht unabhängig davon, wie zügig die beschlossene Maßnahme umgesetzt wird. Sein Stimmrecht in der nächsten Versammlung behält er. Umgekehrt kann die Gemeinschaft die Rückstände einklagen, ohne die Jahresabrechnung abwarten zu müssen.

Was das für Beiräte heißt

Zwei Zahlen lohnen den Blick in jeder Sitzung: die Summe der offenen Hausgelder und ihre Altersstruktur. Eine Gemeinschaft, deren Rückstände älter werden, finanziert die säumigen Eigentümer aus der Liquidität der übrigen — und irgendwann aus der Erhaltungsrücklage. Der Vermögensbericht nach § 28 Abs. 4 WEG macht diesen Zusammenhang sichtbar, siehe Der Vermögensbericht.

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