Der Vermögensbericht

Der Verwalter hat nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht zu erstellen, der den Stand der Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthält; er ist jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen (§ 28 Abs. 4 WEG).

Über den Vermögensbericht wird nicht beschlossen — er ist eine Informationspflicht, kein Beschlussgegenstand.

Das jüngste der drei Zahlenwerke

Den Vermögensbericht gibt es erst seit dem WEMoG, also seit dem 01.12.2020. Er steht neben Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung und beantwortet eine Frage, die die beiden anderen nicht beantworten:

Wirtschaftsplan und Abrechnung sind Stromgrößen — sie zeigen Bewegungen über ein Jahr. Der Vermögensbericht ist eine Bestandsgröße: eine Momentaufnahme zum Stichtag.

Was drinstehen muss

Das Gesetz nennt zwei Pflichtbestandteile:

1. Der Stand der Rücklagen — also der Erhaltungsrücklage nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG und aller weiteren durch Beschluss vorgesehenen Rücklagen.
2. Eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens.

Was „wesentlich“ ist, sagt das Gesetz nicht. In der Praxis gehören dazu

• die Bankguthaben je Konto, getrennt nach laufendem Konto und Rücklagenkonto,
• Forderungen der Gemeinschaft, vor allem offene Hausgelder — und zwar nach Alter geordnet, sonst sagt die Zahl wenig,
• Verbindlichkeiten, etwa noch nicht bezahlte Handwerkerrechnungen, Darlehen der Gemeinschaft, Rückstellungen,
• Sachvermögen, soweit von Gewicht: Aufzugsanlage, Heizzentrale, Photovoltaikanlage, Gartengeräte.

Eine gesetzliche Form gibt es nicht. Sinnvoll ist eine Gegenüberstellung von Vermögen und Verbindlichkeiten mit Vorjahresvergleich — erst der Vergleich macht sichtbar, ob die Gemeinschaft Substanz aufbaut oder verzehrt.

Zwei Missverständnisse

„Der Vermögensbericht muss beschlossen werden.“ Nein. § 28 Abs. 4 WEG verlangt Erstellung und Zurverfügungstellung, nicht Beschlussfassung. Ein Beschluss darüber wäre überflüssig; wird trotzdem einer gefasst, ist er regelmäßig unschädlich, macht den Bericht aber nicht verbindlicher.

„Er ersetzt die Jahresabrechnung.“ Auch nein. Beide haben verschiedene Adressaten und verschiedene Funktionen: Die Abrechnung führt zu Nachschüssen oder angepassten Vorschüssen, der Vermögensbericht zu gar nichts — er informiert. Siehe Die Jahresabrechnung der WEG.

Wann er vorliegen muss

„Nach Ablauf eines Kalenderjahres“ — ohne feste Frist. Die Erstellung schuldet der Verwalter als Teil ordnungsmäßiger Verwaltung; in der Praxis wird der Bericht zusammen mit der Jahresabrechnung erstellt und zur Versammlung verschickt. Ihn zur Verfügung zu stellen ist eine eigene Pflicht: Es genügt nicht, ihn auf Nachfrage bereitzuhalten. Ein Download im Kundenportal reicht, wenn jeder Eigentümer Zugang hat.

Unabhängig davon kann jeder Wohnungseigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen (§ 18 Abs. 4 WEG) — der Vermögensbericht macht diese Einsicht in vielen Fällen entbehrlich, weil er die Kernzahlen bereits zusammenführt.

Beispiel

Eine Gemeinschaft hat zum 31.12. ein Rücklagenkonto mit 84.000 €. Der Vermögensbericht weist daneben 19.400 € offene Hausgelder aus, davon 11.200 € älter als zwölf Monate, sowie eine noch nicht bezahlte Handwerkerrechnung über 23.000 €. Die Rücklage sieht auskömmlich aus, die tatsächlich freie Substanz ist es nicht. Genau dafür ist der Bericht da: Die Jahresabrechnung hätte diesen Zusammenhang nicht gezeigt.

Was das für Beiräte heißt

Der Vermögensbericht ist das nützlichste Blatt für die Beiratsarbeit, weil er in einer Übersicht zeigt, was die Prüfung der Abrechnung nur mühsam zusammenträgt. Drei Fragen lohnen sich jedes Jahr: Ist die Erhaltungsrücklage tatsächlich vorhanden oder nur rechnerisch? Werden die offenen Hausgelder älter? Und stehen den Guthaben Verpflichtungen gegenüber, die im nächsten Frühjahr fällig werden? Zur Rücklage selbst siehe Instandhaltungsrücklage (Erhaltungsrücklage).

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