Mieterstrom und das Kundenanlagenprivileg

Anlagen, die im Sinne der EU-Richtlinie als Verteilnetz gelten, fallen nicht mehr unter das Kundenanlagenprivileg (BGH, Beschluss vom 13.05.2025 – EnVR 18/23); wo die Grenze zwischen Kundenanlage und Verteilnetz verläuft, hat der BGH offengelassen.

Für die Praxis heißt das: Gebäudeinterne Lösungen bleiben tragfähig, quartiersbezogene Konzepte über mehrere Gebäude an einem gemeinsamen Netzanschlusspunkt sind derzeit ohne rechtssichere Grundlage.

Worauf Mieterstrom aufbaut

Beim Mieterstrom wird Strom im Gebäude erzeugt — meist per Photovoltaik, teils per Blockheizkraftwerk — und direkt an die Bewohner geliefert, ohne den Umweg über das öffentliche Netz. Wirtschaftlich trägt das Modell, weil für diese Lieferung Netzentgelte und netzseitige Umlagen entfallen.

Möglich macht das die Kundenanlage: eine Energieanlage, die nach dem Energiewirtschaftsgesetz gerade kein Netz ist und deshalb nicht der Netzregulierung unterliegt (§ 3 Nr. 24a EnWG). Dieses „Kundenanlagenprivileg“ ist die Grundlage nahezu aller Mieterstrom- und Quartierskonzepte.

Der Mieterstromvertrag ist streng reguliert

Unabhängig von der Netzfrage schützt § 42a EnWG den Mieter als Verbraucher — diese Regeln gelten unverändert:

• Kopplungsverbot: Der Mieterstromvertrag darf nicht Teil des Mietvertrags sein; ein gekoppelter Stromvertrag ist nichtig. Der Mieter zahlt dann höchstens 75 % des im Netzgebiet geltenden Grundversorgungstarifs.
• Laufzeit: Für Verbraucher ist eine länger als zwei Jahre bindende Laufzeit unwirksam; stillschweigende Verlängerungen und Kündigungsfristen von mehr als einem Monat sind unzulässig, das Kündigungsrecht ist nicht abdingbar.
• Preisobergrenze: Der Gesamtpreis darf 90 % des im Netzgebiet geltenden Grundversorgungstarifs nicht übersteigen; darüber hinausgehende Preise werden auf diesen Höchstpreis reduziert.

Wer Mieterstrom anbietet, muss also zwei Ebenen sauber halten: die energiewirtschaftliche Einordnung der Anlage — dazu unten — und die Vertragsgestaltung gegenüber dem Bewohner.

Was der BGH 2025 entschieden hat

Mit Beschluss vom 13.05.2025 – EnVR 18/23 hat der BGH das Privileg enger gefasst, als die Praxis es verstanden hatte:

• Die Auslegung des Begriffs muss richtlinienkonform erfolgen, also am europäischen Recht ausgerichtet.
• Anlagen, die im Sinne der EU-Richtlinie ein Verteilnetz sind, fallen nicht unter das Kundenanlagenprivileg — mit der Folge, dass die volle Netzregulierung greift.
• Spielräume sieht der BGH weiterhin bei Hausverteileranlagen und bei der Eigenversorgung.

Die Folgen sind messbar: Investoren ziehen sich zurück, Energiedienstleister stoppen laufende Planungen, Projekte werden auf Eis gelegt. Der VDIV Deutschland hat das zuständige Bundesministerium am 31.07.2025 aufgefordert, den Kundenanlagenbegriff gesetzlich zu präzisieren und Übergangslösungen über die Bundesnetzagentur zu schaffen. Beides steht aus.

Was das für Vermieter und Gemeinschaften heißt

Für die Wohnungseigentümergemeinschaft kommt hinzu: Die Errichtung einer PV-Anlage ist eine bauliche Veränderung und braucht einen Beschluss. Auf bestimmte Maßnahmen — etwa Lademöglichkeiten für Elektrofahrzeuge — besteht sogar ein Anspruch (§ 20 Abs. 2 WEG); die Photovoltaik gehört nicht dazu, sie ist eine „klassische“ bauliche Veränderung. Siehe bauliche veraenderung.

Der praktische Rat, solange die Lage unklar ist

1. Gebäudescharf planen. Ein Konzept je Gebäude ist heute belastbarer als ein Quartierskonzept, auch wenn es wirtschaftlich schlechter aussieht.
2. Eigenversorgung zuerst. Allgemeinstrom, Wärmepumpe, Aufzug und Ladeinfrastruktur der Gemeinschaft sind der Teil, der rechtlich am wenigsten angreifbar ist — und oft der wirtschaftlich stabilste.
3. Verträge mit Ausstiegs- und Anpassungsklauseln. Wer heute einen Contractingvertrag über ein Quartierskonzept schließt, sollte den Fall regeln, dass die Anlage künftig als Verteilnetz eingestuft wird.
4. Förderzusagen prüfen. Läuft eine Förderung auf ein Konzept, dessen Einstufung offen ist, gehört das Risiko in die Beschlussvorlage.

Beispiel

Eine Gemeinschaft mit drei Gebäuden möchte eine PV-Anlage auf dem größten Dach errichten und alle drei Häuser über einen gemeinsamen Anschlusspunkt versorgen. Nach der BGH-Entscheidung ist offen, ob diese Verbindung noch Kundenanlage oder schon Verteilnetz ist. Der risikoarme Weg: Anlage errichten, zunächst die Eigenversorgung der Gemeinschaft decken (Allgemeinstrom, Wärmepumpe), den Überschuss einspeisen — und die Belieferung der Bewohner erst dann aufbauen, wenn der Gesetzgeber den Begriff präzisiert hat.

Wo die Regel nicht gilt

Die Entscheidung betrifft die energiewirtschaftliche Einordnung, nicht das Miet- oder Wohnungseigentumsrecht. Die Frage, ob eine PV-Anlage errichtet werden darf, wer sie bezahlt und wie die Kosten verteilt werden, richtet sich unverändert nach dem WEG bzw. dem Mietvertrag. Und für die Wärme gilt ein eigenes Regime — siehe Wärmecontracting.

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