Modernisierung im Mietverhältnis

Eine Modernisierungsmaßnahme muss der Vermieter dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn in Textform ankündigen (§ 555c Abs. 1 BGB); der Mieter hat sie grundsätzlich zu dulden (§ 555d Abs. 1 BGB) — und anschließend darf die Jahresmiete um 8 Prozent der aufgewendeten Kosten steigen, gedeckelt auf 3 Euro je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren (§ 559 Abs. 1 und 3a BGB).

Für den Einbau einer Heizungsanlage gilt seit der Reform ein eigener Weg: 10 Prozent der Kosten nach Abzug der Fördermittel, gedeckelt auf 0,50 Euro je Quadratmeter (§ 555b Nr. 1a, § 559e BGB).

Was Modernisierung ist — und was nicht

§ 555b BGB zählt abschließend auf, was als Modernisierung gilt: vor allem die energetische Modernisierung (Nr. 1), der Einbau einer Heizungsanlage (Nr. 1a), Wassersparen (Nr. 3), die nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswerts (Nr. 4), der erstmalige Glasfaseranschluss (Nr. 4a), die dauerhafte Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse (Nr. 5) und die Schaffung neuen Wohnraums (Nr. 7).

Die Abgrenzung zur Erhaltung entscheidet über das Geld: Wer das undichte Dach repariert, erhält — das duldet der Mieter nach § 555a BGB, umlegen lässt sich davon nichts. Wer es dabei dämmt, modernisiert den Dämmanteil. Bei solchen Kombi-Maßnahmen ist der Erhaltungsanteil aus den Kosten herauszurechnen (§ 559 Abs. 2 BGB) — der häufigste Streitpunkt jeder Modernisierungsumlage.

Die Ankündigung: drei Monate, Textform, drei Pflichtangaben

Spätestens drei Monate vor Beginn muss die Modernisierungsankündigung dem Mieter in Textform zugehen (§ 555c Abs. 1 BGB) — mit Art und Umfang in wesentlichen Zügen, voraussichtlichem Beginn und Dauer sowie dem Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung und den künftigen Betriebskosten. Dazu soll sie auf Form und Frist des Härteeinwands hinweisen (§ 555c Abs. 2 BGB). Nur Bagatellmaßnahmen mit unerheblicher Einwirkung und unerheblicher Mieterhöhung sind von alledem befreit (§ 555c Abs. 4 BGB).

Schlampige Ankündigungen rächen sich später: Fehlt sie oder übersteigt die tatsächliche Erhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent, schuldet der Mieter die erhöhte Miete sechs Monate später als sonst (§ 559b Abs. 2 BGB) — bei einer größeren Maßnahme schnell ein vierstelliger Betrag.

Die Rechte des Mieters

• Härteeinwand: Der Mieter muss nicht dulden, was für ihn, seine Familie oder seinen Haushalt eine ungerechtfertigte Härte wäre (§ 555d Abs. 2 BGB) — die spätere Mieterhöhung zählt dabei nicht zur Duldungsfrage, sondern erst zur Umlage (§ 559 Abs. 4 BGB). Härtegründe sind bis zum Ablauf des Monats nach Zugang der Ankündigung in Textform mitzuteilen (§ 555d Abs. 3 BGB).
• Sonderkündigungsrecht nach der Ankündigung: Bis zum Ablauf des Folgemonats kann der Mieter außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen (§ 555e BGB).
• Sonderkündigungsrecht nach der Erhöhung: Dasselbe Recht besteht noch einmal, wenn die Mieterhöhung erklärt wird — kündigt der Mieter, tritt die Erhöhung nicht ein (§ 561 BGB).
• Minderung: Bei einer energetischen Modernisierung bleibt eine Beeinträchtigung drei Monate lang außer Betracht (§ 536 Abs. 1a BGB) — erst danach greift die Mietminderung nach den allgemeinen Regeln.

Die Umlage: 8 Prozent, zweifach gedeckelt

Nach Abschluss darf die Jahresmiete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten steigen (§ 559 Abs. 1 BGB) — nach Abzug des Erhaltungsanteils und ersparter Drittmittel. Die Kappung des § 559 Abs. 3a BGB begrenzt das Tempo: höchstens 3 Euro je Quadratmeter Monatsmiete innerhalb von sechs Jahren, 2 Euro, wenn die Miete vorher unter 7 Euro je Quadratmeter lag. Erklärt wird die Erhöhung in Textform mit nachvollziehbarer Berechnung; geschuldet ist sie ab Beginn des dritten Monats nach Zugang (§ 559b BGB).

Für kleinere Maßnahmen bis 10.000 Euro je Wohnung gibt es das vereinfachte Verfahren (§ 559c BGB): pauschal 30 Prozent Erhaltungsabzug, dafür keine Einzelabrechnung des Erhaltungsanteils — für Vermieter oft der schnellere und streitärmere Weg.

Der Heizungstausch läuft seit der Reform gesondert (§ 555b Nr. 1a, § 559e BGB, zuletzt geändert durch das Gebäudemodernisierungsgesetz vom Juli 2026): Bei förderfähigen Maßnahmen mit in Anspruch genommenen Fördermitteln sind 10 Prozent der Kosten nach Abzug der Förderung umlegbar, mit pauschal 15 Prozent Erhaltungsabzug — gedeckelt auf 0,50 Euro je Quadratmeter in sechs Jahren, anrechenbar auf die allgemeine Kappungsgrenze.

Was gesperrt bleibt

Während einer laufenden staffelmiete|Staffelmiete ist die Modernisierungsumlage ausgeschlossen (§ 557a Abs. 2 BGB), bei der Indexmiete ebenso — wer dort modernisiert, preist es vorher ein. Und die Modernisierungsumlage erhöht die Miete neben der ortsüblichen Vergleichsmiete: Für spätere Erhöhungen nach § 558 BGB bleibt sie bei der Kappungsgrenze außer Betracht, dazu Mieterhöhung — Arten und Fristen.

Was das für Vermieter heißt

Modernisierungen scheitern wirtschaftlich selten an den Kosten und oft an der Ankündigung — zu spät, zu vage, zu niedrig beziffert. Wir bereiten für unsere Eigentümer die Ankündigung mit belastbaren Zahlen vor, rechnen Erhaltungsanteil und Kappung vorab und legen die Erhöhungserklärung so an, dass sie der Prüfung durch Mieter und Gericht standhält.

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