Erhaltungskosten in der Eigentümergemeinschaft

Die Kosten der Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums trägt jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seiner Miteigentumsanteile (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG) — seit dem WEMoG kann die Gemeinschaft für einzelne Kosten oder Kostenarten aber eine abweichende Verteilung beschließen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG).

Was früher „Instandhaltung und Instandsetzung“ hieß, heißt im Gesetz seit dem 01.12.2020 einheitlich Erhaltung — und gehört nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG zum Kern ordnungsmäßiger Verwaltung.

Wer was bezahlt: die Grundordnung

Die Trennlinie verläuft zwischen den Eigentumssphären, nicht zwischen den Geldbeuteln:

• Gemeinschaftseigentum — Dach, Fassade, tragende Wände, Treppenhaus, Leitungen bis zur Wohnung, Heizungsanlage — erhält die Gemeinschaft. Die Kosten trägt jeder Eigentümer nach seinen im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteilen (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG), unabhängig davon, ob ihm die Maßnahme selbst nützt: Auch das Erdgeschoss zahlt am Dach mit.
• Sondereigentum — Innentüren, Bodenbeläge, Sanitärobjekte, die nichttragenden Wände innerhalb der Wohnung — erhält jeder Eigentümer auf eigene Rechnung.

Wird über eine Erhaltungsmaßnahme entschieden, geschieht das per Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung; die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gehört zum Pflichtprogramm der Verwaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG), finanziert aus laufendem Hausgeld und der instandhaltungsruecklage|Erhaltungsrücklage (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG).

Der Klassiker: Fenster und Wohnungstüren

Die häufigste Fehleinschätzung betrifft die Fenster: Sie stehen zwar „in" der Wohnung, sind aber samt Rahmen zwingend Gemeinschaftseigentum — die Teilungserklärung kann daran nichts ändern (BGH, Urteil vom 02.03.2012 – V ZR 174/11). Der Austausch morscher Fenster ist deshalb Gemeinschaftssache und wird nach Anteilen verteilt, selbst wenn nur eine Wohnung betroffen ist. Dasselbe gilt für die Wohnungsabschlusstür. Ob die laufenden Kosten einzelner Bauteile per Vereinbarung oder Beschluss dem jeweiligen Sondereigentümer zugewiesen sind, ist eine zweite Frage — der Blick in Teilungserklärung und Beschluss-Sammlung geht jeder Zahlung voraus.

Seit dem WEMoG: abweichende Verteilung per Beschluss

Bis 2020 war der Verteilungsschlüssel praktisch zementiert; heute kann die Gemeinschaft für einzelne Kosten oder bestimmte Kostenarten eine vom Anteilsschlüssel abweichende Verteilung beschließen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG) — etwa die Erhaltung der Fenster dem jeweiligen Sondereigentümer aufzuerlegen oder Aufzugskosten auf die Obergeschosse zu konzentrieren. Der Beschluss muss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen und wirkt für die Zukunft; wer ihn nutzt, sollte die Folgen über mehrere Jahre rechnen, nicht nur für die anstehende Maßnahme.

Für Vermieter einer Eigentumswohnung

Wer seine Wohnung vermietet, zahlt doppelt Aufmerksamkeit: Der Erhaltungsanteil des Hausgelds ist keine Betriebskostenposition — auf den Mieter umlegen lässt sich nur, was der Betriebskostenkatalog hergibt, nicht die Dachsanierung der Gemeinschaft. Steuerlich bleiben die Erhaltungskosten dafür als werbungskosten|Werbungskosten abziehbar, im Jahr des tatsächlichen Abflusses aus der Rücklage.

Wo die Ordnung endet

Nicht jede Maßnahme am Gemeinschaftseigentum ist Erhaltung: Wer mehr baut als den früheren Zustand — die energetische Aufwertung, den Balkonanbau —, ist bei der baulichen Veränderung mit eigenen Kosten- und Beschlussregeln (§§ 20, 21 WEG). Und Schäden im Sondereigentum, die aus dem Gemeinschaftseigentum stammen — der Wasserfleck unter dem undichten Dach — begründen Erstattungsfragen, die der Einzelfall entscheidet.

Was das für Eigentümer heißt

Die meisten Konflikte über Erhaltungskosten sind Zuordnungskonflikte: Was ist Gemeinschafts-, was Sondereigentum, und was sagen Teilungserklärung und Beschlüsse? Wir beantworten diese Frage für unsere Gemeinschaften vor der Auftragsvergabe — damit die Rechnung am Ende dem gehört, dem sie nach der Rechtslage gebührt.

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