Wärmecontracting

Die Umlage von Wärmelieferungskosten nach § 556c BGB setzt voraus, dass die Mieter die Kosten für Wärme oder Warmwasser bereits vor der Umstellung als Betriebskosten getragen haben; wo das nicht der Fall war, ist die Vorschrift weder unmittelbar noch entsprechend anwendbar.

Kostenfrei bleibt die neue Versorgung für den Mieter dennoch nicht: Aus widerspruchslos geleisteten Vorauszahlungen kann sich eine stillschweigende Einigung über den Kostenanteil ergeben, der auch bei Eigenversorgung durch den Vermieter angefallen wäre.

Was Wärmecontracting ist

Beim Wärmecontracting betreibt nicht mehr der Vermieter die Heizungsanlage, sondern ein gewerblicher Wärmelieferant: Er investiert in die Anlage, betreibt sie und verkauft die gelieferte Wärme. Für den Vermieter entfällt die Investition, für den Mieter ändert sich die Kostenstruktur — statt Brennstoff und Wartung zahlt er einen Wärmepreis, in dem die Investition des Contractors enthalten ist.

§ 556c BGB regelt, unter welchen Voraussetzungen der Vermieter diese Kosten auf den Mieter umlegen darf. Kernbedingung ist die Kostenneutralität: Die Wärmelieferungskosten dürfen die bisherigen Betriebskosten für Wärme nicht übersteigen.

Die Voraussetzung, die 2026 klargestellt wurde

Genau an dieser Kernbedingung setzt die Entscheidung des BGH an: Wo es keine bisherigen Betriebskosten für Wärme gab, gibt es auch nichts, woran sich die Kostenneutralität messen ließe.

§ 556c BGB greift nur, wenn die Mieter die Kosten für Wärme oder Warmwasser bereits vor der Umstellung als Betriebskosten getragen haben.

Der Fall (BGH, Urteile vom 20.05.2026 – VIII ZR 46/25 und VIII ZR 47/25): Ein Berliner Mehrfamilienhaus war bis 2015 mit elektrischen Einzelheizungen und Warmwasserboilern ausgestattet. Die Mieter betrieben diese selbst und zahlten ihren Strom direkt an den Versorger; eine Umlage von Heizkosten als Betriebskosten war in den Mietverträgen nicht vereinbart. Dann stellte die Vermieterin auf eine Zentralheizung im Wege des Contractings um, kündigte an, die Nebenkostenabrechnungen würden künftig Heizkosten enthalten, und die Mieter zahlten monatlich Vorauszahlungen. Für 2017 bis 2020 verlangte sie die vollständigen Wärmelieferungskosten einschließlich der Contracting-Kosten.

Der BGH lehnte das ab — und zwar auch eine entsprechende Anwendung des § 556c BGB: Es fehle an einer planwidrigen Regelungslücke. Der Gesetzgeber habe bewusst nur Fälle geregelt, in denen zuvor bereits eine Betriebskostenpflicht für Wärme oder Warmwasser bestand.

Was der Vermieter trotzdem bekommen kann

Ganz leer geht er nicht aus. Aus der widerspruchslosen Zahlung der Heizkostenvorauszahlungen kann sich nach Auffassung des BGH eine stillschweigende Einigung ergeben — jedenfalls über den Kostenanteil, der auch bei einer zentralen Eigenversorgung durch den Vermieter angefallen wäre.

Der Unterschied ist wirtschaftlich erheblich:

Ob darüber hinaus die vollständigen Contracting-Kosten umgelegt werden dürfen, musste die Vorinstanz klären — insoweit ist die Frage offen.

Was daraus für die Umstellung folgt

1. Vor der Umstellung prüfen, was der Mietvertrag sagt. Trägt der Mieter die Wärmekosten bisher als Betriebskosten? Wenn nicht — etwa bei Etagenheizungen, Einzelöfen oder Elektroheizungen, die der Mieter selbst betreibt und direkt bezahlt —, trägt § 556c BGB die Umstellung nicht.
2. Der Weg über die Vertragsänderung. Fehlt die Betriebskostenpflicht, hilft nur eine Vereinbarung mit dem Mieter. Eine bloße Ankündigung, künftig werde abgerechnet, ersetzt sie nicht — sie kann bestenfalls über die widerspruchslose Zahlung zu einer stillschweigenden Einigung führen, und dann nur in begrenztem Umfang.
3. Die Alternative ist die Modernisierung. Baut der Vermieter selbst eine Zentralheizung ein, richtet sich die Kostenbeteiligung nach dem Modernisierungsrecht (§ 559 BGB) — mit eigenen Voraussetzungen und Grenzen, siehe Modernisierung im Mietverhältnis.

Beispiel

Ein Haus mit Gasetagenheizungen soll auf Fernwärme über einen Contractor umgestellt werden. Die Mieter haben ihr Gas bisher selbst bezogen und bezahlt; in den Mietverträgen steht zu Heizkosten nichts. § 556c BGB trägt die Umlage hier nicht. Wer trotzdem umstellt und ab dem Folgejahr Heizkosten abrechnet, riskiert, dass er am Ende nur den fiktiven Eigenversorgungsanteil durchsetzen kann — und den Contracting-Aufschlag selbst trägt.

Was das für Vermieter heißt

Die Entscheidung verschiebt die Prüfung nach vorn: Nicht die Wirtschaftlichkeit des Contractingvertrags ist der erste Punkt, sondern die Frage, ob der Mietvertrag die Wärme überhaupt als Betriebskosten führt. Bei Bestandsverträgen mit Einzelheizungen ist das häufig nicht der Fall — und dann gehört die Zustimmung der Mieter in die Planung, nicht in die Hoffnung.

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