Die Heizkostenabrechnung
Die Kosten der zentralen Heizungsanlage sind zu mindestens 50 und höchstens 70 Prozent nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen (§ 7 Abs. 1 HeizkostenV) — wird entgegen der Verordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, darf der Nutzer seinen Anteil um 15 Prozent kürzen (§ 12 Abs. 1 HeizkostenV).
Dazu kommen die Pflichten aus der Novelle 2021: monatliche Verbrauchsinformationen bei fernablesbaren Geräten — und bis zum 31.12.2026 müssen nicht fernablesbare Erfassungsgeräte nachgerüstet oder ausgetauscht sein (§ 5 Abs. 3 HeizkostenV).
Der Verteilungsrahmen: 50 bis 70 Prozent nach Verbrauch
Die Heizkostenverordnung lässt bei der Verteilung keinen Verzicht auf den Verbrauchsbezug zu: Mindestens 50, höchstens 70 Prozent der Kosten der zentralen Heizungsanlage sind nach dem erfassten Wärmeverbrauch zu verteilen, der Rest nach der Wohn- oder Nutzfläche (§ 7 Abs. 1 HeizkostenV). Für schlecht gedämmte Gebäude mit Öl- oder Gasheizung, die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung 1994 nicht erreichen und überwiegend gedämmte freiliegende Leitungen haben, schreibt die Verordnung die 70/30-Verteilung sogar fest. Innerhalb des Rahmens wählt der Gebäudeeigentümer den Schlüssel — einmal gewählt, gilt er für das gesamte Abrechnungsjahr.
Die Verordnung geht dem Mietvertrag vor: Eine Klausel „Heizkosten pauschal, ohne Abrechnung" hebelt die Pflicht zur verbrauchsabhängigen Abrechnung nicht aus. Ausgenommen sind nur wenige Fälle, etwa Gebäude mit zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt.
Das Kürzungsrecht: 15 Prozent — und neuerdings 3
Rechnet der Vermieter entgegen der Verordnung nicht verbrauchsabhängig ab, darf der Nutzer seinen Kostenanteil um 15 Prozent kürzen (§ 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV). Die Kürzung trifft den gesamten auf ihn entfallenden Anteil — bei einer Heizkostenabrechnung über 1.500 Euro sind das 225 Euro, Jahr für Jahr, solange der Verstoß andauert.
Die Novelle 2021 hat zwei weitere Kürzungsrechte von je 3 Prozent geschaffen: wenn der Eigentümer entgegen § 5 Abs. 2 oder 3 keine fernablesbare Erfassung installiert hat — und wenn er die Verbrauchsinformationen nach § 6a nicht oder unvollständig mitteilt (§ 12 Abs. 1 Sätze 2 und 3 HeizkostenV). Im Wohnungseigentum gilt das Kürzungsrecht wohlgemerkt nur im Mietverhältnis, nicht zwischen Eigentümer und Gemeinschaft.
Die Frist, die jetzt zählt: 31.12.2026
Erfassungsgeräte, die seit dem 1. Dezember 2021 neu installiert werden, müssen fernablesbar sein (§ 5 Abs. 2 HeizkostenV). Für den Bestand läuft die Uhr: Nicht fernablesbare Heizkostenverteiler und Zähler müssen bis zum 31. Dezember 2026 nachgerüstet oder ausgetauscht sein (§ 5 Abs. 3 HeizkostenV) — Ausnahmen nur, wo das technisch unmöglich ist oder zu unbilliger Härte führt. Wer die Umrüstung noch nicht beauftragt hat, sollte das jetzt tun: Ablesedienste und Gerätehersteller sind im Endspurt des Fristjahres erfahrungsgemäß ausgebucht, und ab 2027 kürzt jeder betroffene Nutzer um 3 Prozent.
Mit fernablesbaren Geräten gilt die monatliche Verbrauchsinformation: Seit dem 1. Januar 2022 sind den Nutzern die Verbrauchsdaten monatlich mitzuteilen (§ 6a HeizkostenV) — in der Praxis übernimmt das der Messdienstleister per Portal oder App.
Frist und Form der Abrechnung selbst
Für die Heizkostenabrechnung als Teil der Betriebskostenabrechnung gelten die allgemeinen Regeln des § 556 Abs. 3 BGB: Zugang beim Mieter binnen zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums, sonst ist die Nachforderung verloren — die Systematik samt der Unterscheidung formeller und materieller Fehler steht unter Abrechnungsfehler in der Betriebskostenabrechnung, die Einwendungsfrist des Mieters unter Die Rügefrist bei Betriebskosten.
Was das für Vermieter heißt
Die Heizkostenabrechnung ist der fehleranfälligste Teil der Betriebskostenabrechnung — und der einzige mit eingebautem Rabatt für den Mieter, wenn sie falsch aufgesetzt ist. Wir prüfen für unsere Eigentümer Verteilungsschlüssel und Gerätebestand gegen die Verordnung und haben die Nachrüstfrist zum Jahresende 2026 für alle betreuten Objekte auf dem Schirm.
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