Werbungskosten bei Vermietung

Werbungskosten sind Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen (§ 9 Abs. 1 Satz 1 EStG) — bei einer vermieteten Wohnung mindern sie die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in dem Jahr, in dem sie abfließen.

Nicht alles ist sofort abziehbar: Anschaffungs- und Herstellungskosten wirken nur über die Abschreibung, und Zahlungen in die Erhaltungsrücklage einer Eigentümergemeinschaft zählen erst, wenn die Gemeinschaft das Geld tatsächlich für Erhaltungsmaßnahmen ausgibt.

Was typischerweise dazugehört

Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) sind unter anderem abziehbar:

• Schuldzinsen der Immobilienfinanzierung (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG) — nicht jedoch die Tilgung,
• Erhaltungsaufwand: Reparaturen und Instandsetzung, die den Zustand erhalten, im Jahr der Zahlung,
• laufende Kosten, soweit sie der Vermieter trägt: Verwaltervergütung der Sondereigentumsverwaltung, Kontoführung, Steuerberatung für die Anlage V, Fahrten zum Objekt,
• nicht umlagefähige Betriebskosten und bei Leerstand auch die vom Vermieter getragenen Bewirtschaftungskosten,
• die Abschreibung des Gebäudes (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG).

Der Bodenanteil wird nicht abgeschrieben — nur das Gebäude nutzt sich ab.

Die Abschreibung: 2, 2,5 oder 3 Prozent

Für Wohngebäude im Privatvermögen gelten feste jährliche Sätze (§ 7 Abs. 4 EStG), gestaffelt nach dem Jahr der Fertigstellung:

Ist die tatsächliche Nutzungsdauer nachweislich kürzer, kann entsprechend höher abgeschrieben werden.

Die 15-Prozent-Falle nach dem Kauf

Wer kurz nach dem Erwerb umfassend renoviert, sollte rechnen: Kosten für Instandsetzung und Modernisierung innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung gelten als Herstellungskosten, wenn sie ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Dann sind sie nicht sofort abziehbar, sondern nur über die Abschreibung verteilt — bei 2 Prozent also über 50 Jahre. Ausgenommen sind Erweiterungen und jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten.

Erhaltungsrücklage: erst die Ausgabe zählt

Für Eigentumswohnungen der häufigste Irrtum: Der Anteil des Hausgelds, der in die Erhaltungsrücklage fließt, ist noch kein Werbungskostenabzug. Abziehbar wird er erst, wenn und soweit die Gemeinschaft die Mittel für Erhaltungsmaßnahmen verausgabt — erst dann steht auch fest, ob es sich um sofort abziehbaren Erhaltungsaufwand oder um Herstellungskosten handelt (BFH, Urteil vom 14.01.2025 – IX R 19/24, in Fortführung der ständigen Rechtsprechung auch nach der WEG-Reform 2020). Mehr zur Rücklage selbst unter Instandhaltungsrücklage (Erhaltungsrücklage).

Beispiel

Eine vermietete Eigentumswohnung: Das Hausgeld enthält umlagefähige Betriebskosten, nicht umlagefähige Verwaltungskosten und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Die Betriebskosten holt sich der Vermieter über die Abrechnung vom Mieter zurück (Betriebskostenvorauszahlung); die Verwaltungskosten setzt er im Zahlungsjahr ab; die Rücklagenzuführung erst in dem Jahr, in dem die Gemeinschaft daraus etwa das Dach reparieren lässt.

Wo die Regel nicht gilt

• Anschaffungs- und Herstellungskosten sind nie sofort abziehbar — einschließlich der Kosten, die über die 15-Prozent-Grenze in diese Kategorie rutschen.
• Eigennutzung: Wer selbst einzieht, erzielt keine Vermietungseinkünfte und hat keine Werbungskosten; für Handwerker- und haushaltsnahe Leistungen bleibt die Steuerermäßigung nach § 35a EStG.
• Die konkrete Steuerwirkung hängt vom Einzelfall ab — dieser Eintrag ersetzt keine steuerliche Beratung.

Warum wir das genau nehmen

Unsere Jahresabrechnung weist die Bestandteile des Hausgelds so aus, dass Vermieter und Steuerberatung die Positionen direkt zuordnen können — Betriebskosten, Verwaltungskosten, Rücklagenzuführung und die tatsächlich aus der Rücklage verausgabten Erhaltungsmaßnahmen.

Sie möchten die Verwaltung Ihrer vermieteten Immobilie abgeben? Wir verwalten Miet- und Gewerbeobjekte in Köln und der Region — vom Mietshaus bis zum Gewerbegrundstück. Zur Mietverwaltung in Köln